Здавалося б для чого купувати землю сільськогосподарського призначення без наміру її обробляти? В Україні існує чимало інших, більш зрозумілих традиційних інструментів інвестування з дохідністю 8-12% річних. В чому перспективи вкладення коштів в гектари українських чорноземів, які особливості даного інвестиційного інструменту та як реально купити землю с/г призначення: про все це піде далі в статті.

Куди краще інвестувати в Україні в 2022 році?

Нове і для багатьох українців не до кінця зрозуміле поняття «інвестор» все більше набуває поширення в 2022 році в Україні. Яким чином людина, яка має сім’ю та працює найманим працівником на зарплату може називати себе інвестором? Здавалося б кілька тисяч, або й навіть десятків тисяч доларів заощаджень не можуть мати жодного відношення до «високого» світу фінансів, бізнес планів, IPO, цінних паперів чи квадратних метрів. Можливість отримувати пасивний дохід за рахунок заощаджень – це прерогатива заможних людей, які мають власну справу та оперують мільйонами доларів.

Як можна стати інвестором з невеликим капіталом? Досить просто! Потрібно лише обрати оптимальний за параметрами дохідність – ризик об’єкт вкладень, який має перспективи росту вартості та інвестувати туди доступні заощадження, не забуваючи при цьому лишити «подушку безпеки» в сумі як мінімум 6-ти місячних витрат.

Історично так склалося, що більшість українців віддає перевагу консервативним та високоліквідним інструментам інвестування, через можливість отримати «тверді активи» з правом приватної власності, або ж гарантії на повернення яких забезпечуються державою, а саме: банківським депозитам та ОВДП, а для власників більших сум заощаджень – нерухомості. Проте, в 2021 році з відкриттям ринку землі з’явився відносно новий об’єкт капіталовкладень – гектари українських чорноземів. Для того, щоб зрозуміти переваги інвестицій в землі сільськогосподарського призначення спробуємо порівняти кілька найбільш поширених варіантів інвестування за основними параметрами:

Виходячи з параметрів ризик – дохідність, землі сільськогосподарського призначення мають явну перевагу на фоні нерухомості, а тим більше депозитів і ОВДП, дохідність яких ледь покриває рівень інфляції. Окрім цього, поріг для входу на новий ринок суттєво нижчий в порівнянні з придбанням квадратних метрів, середній пай площею 2-3 Га хороших чорноземів можна придбати від 4 тис. дол. США.  Для розуміння нинішнього рівня цін на Га с/г земель в Україні та потенціалу його зростання на горизонті 4-6 років, радимо прочитати нашу статтю.

В Україні можна виділити кілька схем інвестування коштів в землі сільськогосподарського призначення:

1. Придбання паїв, які не обтяжені орендою, з отриманням доходу виключно за рахунок росту капіталізації активу, тобто росту ціни. Ось приклад такої інвестиції:

2. Купівля землі з передачею в оренду агрохолдингу та можливістю отримання окрім росту капіталізації ще й щорічного рентного доходу. Наприклад:

3. Придбання окремих ділянок с/г призначення поряд з обласними центрами, або ж вздовж доріг державного чи міжнародного значення з метою отримання додаткової вартості за рахунок зміни цільового призначення землі під розміщення об’єктів інфраструктури (заправочних станцій, готельно-ресторанних комплексів, складів, логістичних центів):

4. Купівля землі з метою ведення агробізнесу. Малоймовірно, що людина без досвіду та мільйонних капіталів візьметься за створення банку землі в сотні гектарів, придбання сільгосптехніки, вивчення технологій вирощування с/г культур та створення повноцінного агропідприємства. Мова йде в першу чергу про інвестиції в Український Аграрний Фонд, який безпосередньо займається вирощуванням агропродукції та вкладенням коштів в агропідприємства. Поріг для входу для такого роду інвестицій мінімальний, всього кілька тисяч гривень.

Куплю землю с/г призначення.

Які ж особливості інвестицій в сільськогосподарські землі?

1. До 01.01.2024 року купувати ділянки с/г призначення мають право лише фізичні особи загальною площею не більше 100 Га на одну особу.
2. Ціна продажу не може бути менше нормативної-грошової оцінки.
3. Всі розрахунки по угодам купівлі-продажу землі проводяться безготівково, через сплату вартості ділянки на банківські реквізити продавця.
4. Придбання землі покупцем можливе лише за наявності офіційних, документально підтверджених доходів.

Яка ж схема капіталовкладень в с/г землі найбільш цікава та яку дохідність можна отримати на горизонті кількох років? Ні для кого не секрет, що повноцінне відкриття ринку землі відбудеться з початку 2024 року, коли на нього вийдуть великі гравці – агропідприємства, і обмеження на купівлю 100 Га в «одні руки» буде збільшено до 10 тис. Га на фізичну особу. Фактично законодавчі обмеження в Україні по укладенню договорів купівлі-продажу землі, покликані в першу чергу стримати попит на даний вид активу та сприяти планомірному росту та розвитку нового ринку.

З іншого боку, понад 80% продавців не здатна адекватно оцінити вартість своїх паїв та в розрахунку на диво публікує оголошення про продаж ділянок по ціні, яка в кілька разів перевищує середньоєвропейську:

Пропонуємо порахувати вартість інвестицій в с/г землю та можливу віддачу від таких капіталовкладень.

1. Придбання паю без передачі землі в оренду. Очікувана дохідність на горизонті 3-4 років за песимістичними оцінками – 60-70% за рахунок росту капіталізації активу (17-20% річних). Динаміку збільшення вартості землі з відкриттям ринків у наших європейських сусідів можна подивитись ось тут.

Плюси: спрощена процедура подальшого продажу через відсутність обтяження, можливість передачі в оренду при зростанні орендної плати.

Мінуси: нижча дохідність через відмову від рентного доходу, зниження родючості ґрунтів, які не обробляються.

2. Купівля паю з одночасним укладенням договору оренди з агрохолдингом. Прогнозована дохідність інвестицій 23-27% річних, тобто +6-7% щорічного орендного доходу, за вирахуванням податків, до росту капіталізації, тобто варіанту 1.

Плюси: вища дохідність за рахунок рентного доходу, уникнення забур’янення земель, наявність стабільного щорічного джерела доходу.

Мінуси: обтяження землі орендарем, довгострокова оренда з обмеженими можливостями по перегляду розміру орендної плати, можлива ускладнена процедура продажу даного активу.

3. Придбання землі у потенційно вигідних локаціях під зміну цільового призначення. Дохідність не нижче 17% річних. Верхня межа рентабельності вкладень залежить від характеристик ділянки та наявності покупця, який здатен їх правильно оцінити та оплатити потенційні вигоди.

Плюси: володіння обмеженим активом, можливість отримати в кілька разів вищий дохід.

Мінуси: як правило, висока вартість ділянки та низька рентна дохідність, обмежена кількість покупців, яка здатна оцінити унікальні переваги землі, ускладнена та не прозора процедура зміни цільового призначення.

4. Інвестиції в Український Аграрний Фонд, що займається управлінням коштів в сфері сільського господарства. Дохідність вкладень залежить від результатів фонду, що в першу чергу визначаються врожайністю с/г культур, світовими цінами на агропродукцію, ефективністю господарювання. За результатами 2021 року результат Фонду – 58,79% річних:

Плюси: низький поріг входу (від кількох тисяч гривень), інвестиції через купівлю акцій фонду у формі КУА, які вільно котируються на фондовій біржі України, наявність пріоритетного права викупу землі, отримання дивідендів, висока середньостатистична щорічна прибутковість агробізнесу за останні 10 років – близько 22,5% річних.

Мінуси: відносно нова форма інвестицій в сільськогосподарські землі, відсутність гарантованої дохідності, рентабельність інвестицій залежить від показників на які інвестор не взмозі впливати.

Крім вартості землі, інвестору ще доведеться додатково сплатити:

• нотаріальні витрати – від 7 тис. грн. + 1% від оцінки;
• послуги посередника (за наявності) – близько 5% від вартості угоди;
• довіреність та згода подружжя (за необхідності) – 800-1000 грн.;
• нотаріальні витяги – 200 грн.

Враховуючи суттєвий розмір фіксованих витрат на придбання ділянки, що можуть складати понад 15% вартості угоди, рекомендуємо розглядати об’єкти інвестицій від 7 тис. дол. США.

В будь-якому випадку інвестиції в сільськогосподарські землі в Україні – це можливість сформувати пасивне джерело доходу з потенційним двозначним щорічними ростом капіталізації найближчі 3-4 роки, що не потребує в процесі володіння ремонтів чи реновацій та практично не несе ризику старіння і знищення.

Куплю землю сільгосппризначення в Україні.

Де можна купити c/г паї в Україні?

1. Через безкоштовні дошки оголошень на зразок: olx, dom.ria, besplatka. Не зручний функціонал пошуку, не релевантність видачі, відсутність перевірки змісту оголошень роблять цей спосіб малоцікавим. Окрім цього, більшість ділянок, які пропонуються на безкоштовних ресурсах, обтяжені орендою, а займатися зняттям цього обтяження через нотаріальну процедуру селяни, на жаль, не мають ні коштів, ні бажання.
2. З використанням спеціалізованих дошок оголошень по продажу с/г землі: Uland, Земельний ринок. Дані ресурси спрощують пошук потрібних активів, проте не вирішують головного завдання: супроводження угоди купівлі-продажу землі з одночасною передачею переважного права покупцю та укладенням договору оренди з агрохолдингом.
3. На біржах по продажу с/г землі: Доброзем, Земелька. Користувачам цих ресурсів варто враховувати той факт, що Вам доведеться конкурувати за найбільш цікаві лоти з іншими покупцями, а це призводить до росту цін та як результат – високої вартості активів.
4. Через маркетплейси по продажу землі: Купи пай, Ленд Клуб, Володар. Подібні сервіси надають весь комплекс послуг по придбанню землі «під ключ». Достатньо визначитись з об’єктом інвестування з доступного переліку пропонованого сервісом, оформити довіреність на співробітника компанії та згоду подружжя та у заздалегідь узгоджену дату перерахувати кошти на рахунок продавця паю. Всі клопоти пов’язані з перевіркою ділянки, нотаріальним оформленням угоди та передачею в оренду землі бере на себе представник сервісу.
5. Звернутися за послугами до спеціалізованої компанії з управління землею, наприклад: Земінвест, Твоє Коло. Дані організації окрім повного супроводження угод надають гарантії дохідності інвестицій на рівні 16% річних (8% за рахунок орендного доходу та 8% капіталізації активу) без врахування податків та комісій.

На даний час все більше людей цікавиться інвестиціями в землі сільськогосподарського призначення в Україні. Відносно низький поріг входу, наявність «твердого активу» та його обмеженість, а також перспективи росту ціни з повноцінним відкриттям ринку в горизонті 2-х років, роблять його цікавим не лише для професійних інвесторів, але й для найманих працівників, яким вдалося сформувати хоча б невеликі заощадження.

В будь-якому випадку, вкладення в землю є хорошою альтернативою інвестиціям в нерухомість. Окрім нижчого ступеня ризику, земля має більші перспективи росту ціни та практично не існує передумов її зниження. Світова практика говорить про відсутність фактів падіння вартості 1 Га с/г угідь з відкриттям ринку та протягом наступних 5-7 років.

Якщо у Вас ще лишились сумніви з приводу доцільності інвестування коштів в с/г землю, або ж є питання з тематики інвестицій, записуйтесь на безкоштовну консультацію.