Як дізнатися ціну свого паю перед продажем? В 2023 році подібне запитання цікавить чимало власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які з відкриттям ринку землі замислюються над її продажем. Зрозуміло, що ціноутворення в земельних відносинах визначається балансом попиту та пропозиції, але як бути коли з однієї сторони бажаючих продати землю не багато, а з іншого боку покупці не готові переплачувати? В рамках даної статті спробуємо розібратись від чого залежить ціна 1 га землі, яка вартість цього активу в країнах Європи та скільки в 2023 році готові платити українці за чорноземи.

Ринок землі 2023: ціна 1 га в Україні.

З відкриттям ринку землі в Україні, власники с/г паїв отримали можливість вільно розпоряджатися своїми наділами. Понад 90% всіх сільськогосподарських земель в Україні обтяжені орендою, а це означає, що орендар має переважне право на їх придбання. Перше, що в більшості випадків робить власник паю, який бажає його продати – приходить з цією пропозицією до фермера або ж керівництва агрохолдинга, який орендує землю. Як правило, пропозиція орендаря зводиться до викупу запропонованої ділянки по нормативно-грошовій оцінці, яка начебто є справедливою ринковою ціною, що прорахована спеціалістами та враховує родючість ґрунтів, їх хімічні властивості, місце розміщення, рівень опадів та ін.

Якщо звернутись до статистичних даних, то на початок 2023 року середня нормативно-грошова оцінка 1 га землі в Україні складає 27 500 грн., тобто близько 690 дол. США. При цьому найвищу вартість мають землі Черкаської, Чернівецької, Харківської, Кіровоградської, Одеської та Хмельницької області, найменш родючими, а відповідно й найдешевшими є земельні ділянки Житомирської, Львівської, Волинської, Рівненської та Чернігівської областей.

Насправді, пропозиції орендарів по придбанню паїв за суму, яка дорівнює нормативно-грошовій оцінці – це спроба скористатися низьким рівнем освіченості селян в питаннях земельних відносин. Варто відмітити, що в Україні законодавчо встановлена мінімальна вартість земельної ділянки с/г призначення по договорам купівлі-продажу на рівні нормативної-грошової оцінки. Але це жодним чином не обмежує власників паїв в ціноутворенні: вони завжди взмозі продати свої наділи по ринковій ціні, яка є суттєво вищою за оцінку.

Чимало власників землі намагається дізнатися справедливу вартість своєї ділянки звернувшись до рекламних оголошень інших людей по продажу паїв в інтернеті. Найпоширенішим та найбільш доступним для цього є сервіс olx. Ось кілька реальних пропозицій по продажу сільськогосподарських земель, що розміщені на даній площадці:

Таким чином власники паїв в Хмельницькій та Одеській області оцінюють 1 Га свого поля в 51-58 тис. дол. США (важливо, не гривень!), тобто в суму, що в понад 70 разів перевищує нормативно-грошову оцінку ґрунтів в даній області. Жодних унікальних характеристик по місце розміщенню, або перспектив використання для бізнесу після зміни цільового призначення дані ділянки не мають.

Зрозуміло, що побажання продавців по ціні землі – це ще далеко не гроші на їх банківському рахунку. Для укладання угоди за ціною в оголошенні, його власнику варто було б оплатити розміщення рекламної пропозиції протягом щонайменше наступних 50 років, або ж просто зняти «рожеві окуляри» та не займатися самообманом. Але яка ж насправді реальна вартість 1 га землі в Україні?

Вартість 1 га землі сільськогосподарського призначення в 2023 році.

Справедлива ціна землі – це та максимальна сума коштів, яку готові на даний час віддати покупці за право на її володіння. Формується вона виходячи з 5-ти основних характеристик:

1. Нормативно-грошової оцінки.
2. Площі земельної ділянки.
3. Якості ґрунтів.
4. Конкуренції в певному регіоні.
5. Орендної плати, яка сплачується орендарем за право користування.

Чим вищі значення мають наведені характеристики, тим вищу вартість готові сплачувати покупці за 1 га. Перевірити два перших показники по землі доволі просто:

1. Потрібно знайти по кадастровому номеру конкретну ділянку на кадастровій карті:

Відразу можна побачити площу ділянки, її форму, розміщення по відношенню до транспортного сполучення та промислових об’єктів.

2. Безкоштовно запросити інформацію про право власності та речові права:

Для цього необхідно пройти ідентифікацію через Bank ID:

Вибрати банк в якому відкритий рахунок та авторизуватись через нього:

3. Підтвердити пошук інформації:

4. Отримати відомості по земельну ділянку в т.ч. її нормативно-грошову оцінку:

Проте, основним показником, який визначає ціну 1 га землі в Україні є вартість її оренди. Орендна плата фактично є реальним грошовим виміром якості ґрунтів, нормативно-грошової оцінки ділянки, її площі та конкуренції у визначеному регіоні, тобто всіх тих характеристик, які мають вирішальний вплив на ціноутворення на с/г ринку.

Грошовий потік, що формується від здачі в оренду землі є пасивним доходом від даного виду активу, який безпосередньо впливає на вибір покупця. Дізнатися про те скільки згідні платити покупці паїв, або ж інвестори за гектар полів в певній області можна на вільному ринку, який функціонує в Україні у формі бірж або ж маркетплейсів землі.

Вартість оренди 1 га землі сільськогосподарського призначення.

Вартість оренди с/г земель в Україні в 2023 році визначається у відсотках від нормативно-грошової оцінки та коливається в межах від 10% до 20% в рік в залежності від якості ґрунтів та рівня конкуренції серед орендарів. Мінімальний відсоток орендної плати встановлюється кожною окремою адміністративно-територіальною громадою.

Ось кілька реальних прикладів оренди паїв:

1. За земельну ділянку площею 3,66 га в Нікопольському р-ні Дніпропетровської обл. орендарі готові сплачувати 7,2 тис. грн. в рік орендної плати, тобто вартість оренди 1 га землі складає близько 2,0 тис. грн.:

2. Земельна ділянка площею 3,27 га Бериславському р-ні Херсонської обл. здається в оренду за 15,7 тис. грн, що в перерахунку на 1 га становить 4,8 тис. грн., а це майже 2,5 рази дорожче попереднього прикладу:

Чимало варіантів оренди, які відрізняються у вартості в 3-4 рази можна віднайти навіть в межах однієї області!

Скільки коштує 1 Га землі в Україні в 2023 році.

Скільки ж реально готові платити покупці за 1 Га землі в 2023 році? Для відповіді на це запитання звернемось до біржі с/г землі в Україні та спробуємо встановити те максимальне порогове значення ціни, яке готові сплачувати інвестори.

Переглянувши пропозиції по продажу кількох сотень лотів в різних областях та вартість вже укладених реальних угод на біржі, можна дійти висновку, що базовим показником оцінки землі є її дохідність. Визначають її за формулою: орендна плата – податки (19,5%) / ціна земельної ділянки * 100%. Мінімальне значення дохідності, на яку погоджуються покупці, залежить від площі ділянки та її місце розміщення, становить на даний час в середньому 5,6% – 6,2%.

Як можна визначити реальну ринкову ціну паю маючи інформацію щодо орендної плати, яка сплачується за користування ним?

Вартість паю = (орендна плата – податки (19,5%)) * 100% / мінімальну дохідність (5,6).

Реальний приклад по земельній ділянці в Полтавській обл.: орендна плата паю площею 3,5 га за договором оренди з агрохолдингом становить 16 тис. грн. в рік. В такому випадку ринкова ціна паю складе: (16 тис. – 16 тис*19,5%)*100%/5,6 = 230,0 тис. грн. Тобто вартість 1 Га ділянки: 230,0 тис. грн. / 3,5 га = 65,7 тис. грн., або близько 1,6 тис. дол. Отримані результати перевищують нормативно-грошову оцінку земель в Полтавській області більш ніж в 2 рази.

І мова йде не про розрахунки в теорії, а реальні угоди купівлі-продажу, які укладаються за такими цінами. Не виключено, що зі зростанням кількості учасників ринку порогова (компромісна) дохідність, яка влаштовує як продавців, так і покупців може зміщуватись в обидві сторони. Проте, з щорічним ростом нормативно-грошової оцінки та конкуренції  між орендарями, передумов для росту вартості с/г землі стає все більше.

Ціна 1 Га землі в Польщі.

При порівнянні цін на земельні ділянки с/г призначення коректним буде орієнтуватися на вартість цього активу у наших найближчих сусідів. Ринки землі у країнах Європи відкрились набагато раніше, проте впевнену динаміку росту вони показують і по сьогоднішній день. Для розуміння ціноутворення українських чорноземів, спробуємо їх порівняти з ґрунтами Чехії, Румунії, Угорщини, Болгарії та Польщі, тобто з тими країнами, землі які мають подібні характеристики.

За даними Євростату на початок 2021 року 1 га землі коштував в:

• Угорщині – 4 893 Євро;
• Болгарії – 5 328 Євро;
• Румунії – 7 163 Євро;
• Чехії – 9 477 Євро;
• Польщі – 10 711 Євро.

Нижче динаміка зміни цін на землю в європейських країнах протягом 2011-2020 років, Євро

Ціна 1 га землі в Німеччині.

Насправді вартість с/г земель в Польщі – це не верхня межа оцінки ґрунтів. На початок 2021 року 1 га землі в Німеччині коштував 17 491 Євро, Словенії – 21 451 Євро, Люксембургу – 46 500 Євро.

Зрозуміло, що рівнятися до цивілізованих країн Європи з їх розвинутими економіками Україні не варто. Технології обробки ґрунтів та врожайність у сусідів в рази вища ніж в нашій країні. Це дозволяє отримувати європейцям суттєво вищу дохідність з їх гектара поля, що відповідно і формує високі ціни.

Говорити про повноцінні ринкові відносини в питаннях купівлі-продажу с/г паїв в Україні ще занадто рано. Відхилення по цінам га землі в десятки разів є цьому свідченням. Чимало землевласників виставляють ціну продажу в десятки тисяч доларів за га поля і чекають невідомо чого, з іншої сторони щодня укладаються сотні угод по нормативно-грошовій оцінці.

Одне можна сказати напевно, вартість землі в Україні з високою ймовірністю буде зростати до 2024 року: моменту, коли на ринок вийдуть юридичні особи і зможуть вільно купувати даний вид активу. Буде цей ріст 5-10% чи 20-30%  в рік – покаже час.

Якщо Вам потрібна професійна допомога з питань реальної оцінки паю, його продажу, або ж розумних інвестицій в землі с/г призначення – залишайте заявку на безкоштовну онлайн-консультацію.