Відносно новим способом інвестування коштів в нерухомість в Україні є придбання номеру в апарт-готелі. Здавалося б, де роздрібний інвестор початківець з невеликим капіталом, і де готельний бізнес зі складними процесами адміністрування. Те, що на перший погляд виглядає складно, як правило, відлякує людей. В рамках даної статті розберемо кілька бізнес-моделей інвестицій в готельний бізнес, порівняємо їх та виділимо переваги.

Інвестиції в готельні номери.

Апарт-готель – це аналог будинку з кількома десятками невеличких квартир, який додатково пропонує готельний сервіс. Детальне планування номерів відбувається ще на етапі розробки проекту. Кожен апартамент містить щонайменше кухню, зону відпочинку та спальню. Використовується як для короткострокової оренди (1-3 дні), так і для довгострокового проживання. Перевагою бронювання номеру в апарт-готелі перед орендою кімнати чи квартири є доступ гостя до повного спектру готельних послуг: прибирання, прання, харчування, консьєрж сервіс, тощо.

В Україні працює три формати інвестування коштів у готельну нерухомість:

1. Будівництво цілого готельного комплексу за концепцією та стандартами компанії-управителя. Зданий об’єкт в експлуатацію передається в управління попередньо затвердженому готельному оператору. Даний варіант доступний для вкладень від 2 млн. дол. США.
2. Придбання у забудовника одного, або ж кількох апартаментів в готельному комплексі, який будується під конкретного управителя. Найбільш поширений варіант серед невеликих роздрібних інвесторів з мінімальним чеком 50-100 тис. дол. США.
3. Придбання частки у асоційованому товаристві, яке володіє квадратними метрами готельної нерухомості. На заході подібну схему інвестування називають вкладеннями в REIT-ФОНД. Інвестор на пряму не отримує право власності на апартаменти, проте юридично здобуває статус співвласника компанії у власності якої є комерційна нерухомість. Доступно для інвестицій від 5 тис. дол. США.

Більш детально давайте розглянемо схеми вкладень у апарт-готелі для власників відносно невеликих заощаджень.

Апарт-готель: інвестиція.

Назвати вкладення в апарт-готелі – цілком пасивним інструментом навряд чи вдасться. Щоквартальні, або ж річні дивіденди складають лише частину дохідності інвестора. В готельному бізнесі є поняття виходу із інвестиції за справедливою вартістю. Так от, щоб вартість продажу активу була привабливою для його власника, а не залишковою з фіксуванням збитків, останньому варто подбати про це ще на етапі планування вкладень, а також не забувати в процесі експлуатації об’єкта.

Труднощі функціонування готельного бізнесу, які слід враховувати при інвестуванні коштів:

1. Нетривалий досвід роботи саме такого класу готельного бізнесу в нашій країні. Відмова від «совковості» для сервісу в Україні вже відбулась, але говорити про європейську якість обслуговування гостей, можна ще далеко не завжди. Культура гарного ставлення та щирої любові до гостя формувалася у старій Європі століттями. В Україні ще багато де потрібно працювати з мотивацією персоналу та гостинністю у відносинах з відвідувачами.
2. Можливість проживання для персоналу необхідно планувати заздалегідь, тобто ще на етапі проектування готелю. Наявність окремих номерів для проживання працівників – запорука якісного сервісу. Коли персоналу комфортно працювати – гостям приємно відпочивати.
3. Негативне сприйняття професій, які задіяні в готельному бізнесі. Покоївками чи ресепшионістами, як правило, влаштовуються як на тимчасову роботу. Відповідно якість виконання персоналом своїх обов’язків може страждати.
4. Ціноутворення апарт-готелів не завжди відповідає якості сервісу. З красивою обгорткою, але без змістовного наповнення успішний бізнес не побудувати.
5. Сучасний світ потребує все більшого від готельного сервісу: сну та сніданків вже недостатньо для утримання конкурентних позицій на ринку.
6. Невідповідність класу готелю та його позиціонування, для тієї цільової аудиторії гостей, які зацікавлені послугами проживання та відпочинку в конкретній місцевості.

Порівняння діючих інвестиційних пропозицій в апарт-готелі в Україні.

Apartel Ужгород.

Вартість інвестиції: 35 кв.м. (площа номеру) * 2 400 дол. США (вартість кв.м.) = 84 000 дол. США.

Заявлений у презентації проекту дохід для інвестора складає близько 10 тис. дол. США в рік, дохідність інвестицій на момент запуску – 11,5% річних (планово в перспективі при ціні номеру 75 дол. США / доба – 15-16% річних).

Завантажити розрахунок управителя можете за посиланням.

Альтернативний розрахунок автора:

1 800 грн. (вартість номера) * 63 (к-ть номерів) * 30 днів * 0,65 (коеф. заповнення) = 2 211 300 грн. (валова місячна виручка).

Ось варіанти ціноутворення по найдорожчим пропозиціям серед готелів Ужгорода за даними Booking.com:

Оскільки калькуляції операційних витрат Apartel не надає, приймаємо отримані цифри без коригування – 800 000 грн. в місяць.

Дохід групи інвесторів, котрі володіють номерним фондом, до оподаткування = 2 211 300 грн.  – 800 000 грн. = 1 411 300 грн.

Дохід інвесторів після сплати податків (ФОП 3-тя група):  1 411 300 грн. – (1 411 300 грн. * 5%) = 1 340 735 грн.

Сплата послуг управляючої компанії Apartel: 1 411 300 грн. * 15% = 211 695 грн.

Чистий дохід інвесторів: 1 340 735 грн. – 211 695 грн. = 1 129 040 грн.

Чистий дохід інвестора з 1-го номера в місяць = 1 129 040 грн. / 63 (заг. кількість номерів) = 17 921 грн.

Таким чином дохідність інвестицій: 17 921 грн. * 12 місяців / 40,5 (курс долара) / 84 000 дол. США (вартість інвестиції) = 6,3% річних.

Apartel Східниця.

Управитель анонсує вартість квадратного метру від 2 900 дол. США. Мінімальний за площею номер 34 кв.м. (не видовий) коштуватиме 3 000 дол. США за кв.м. В такому випадку вартість апартаментів складе – 34 кв.м. * 3 000 дол. США = 102 000 дол. США.

Управитель пропонує розглянути інвестору три варіанти розрахунку дохідності в залежності від завантаженості готелю: на 65%, 75% та 95%. При цьому операційні витрати комплексу декларуються на рівні виручки при 35% завантаженні. Таким чином, заявлена розрахункова дохідність інвестора від 7,9% до 13,4% річних.

Розрахунок відділу продажу в форматі excel можете завантажити за посиланням.

Альтернативний розрахунок автора:

Оцінюємо, що середню вартість оренди номеру завищеною щонайменше на 25%. Висновки базуються на аналізі пропозицій проживання в номерному фонді аналогічної категорії на Booking.com, а також ціноутворенні прямого конкурента – готелю «Три Сини та Донька 4*» (завантажити прайс-лист, без врахування комісійних витрат готельних агрегаторів). Більш реалістичною видається середня ціна – 2 800 грн. / доба.

Якщо прийняти реалістичну завантаженість номерного фонду – 65%, то при відкоригованій вартості оренди номера, дохідність інвестора складе 6,3% річних (дивитися 2-й лист в excel формі відділу продажу).

Ще одним управителем готельного номерного фонду, який має понад 10 років досвіду роботи на ринку України та уже отримав певну пізнаваність, є бренд – Ribas. В управлінні компанії на даний час перебуває 26 об’єктів та понад 1 000 номерів. Для зручності інформування інвесторів, Ribas надає доступ до власного мобільного застосунку з можливістю контролю:

• завантаженості апартаментів;
• фото та відеофіксації стану номеру;
• перегляду календаря бронювань;
• історії виплат;
• отримання звітності.

Але за ім’я, стандарти, досвід та сервіс потрібно платити: вартість послуг управителя Ribas коштують дорожче ніж Apartel. За повний спектр послуг з управління номерним фондом доведеться заплатити 12% від валової виручки.

Для порівняння рентабельності інвестицій в апарт-готелі під управлінням цього оператора, запросили три цінові пропозиції, що доступні на момент написання цієї статті для придбання, в різних локаціях: Буковель, Поляна, Микуличин.

Ribas Hotel Morion (с. Микуличин) – знаходиться на відстані 30 км від Буковелю та 17,6 км від Яремче. Розрахований на поціновувачів спокійного відпочинку на природі. Запланований термін здачі комплексу одноповерхових будиночків – 1-й квартал поточного року. Заявлена чиста річна дохідність для інвестора – до 13% річних.

Ось розрахунок окупності інвестицій по Ribas Hotel Моріон від управителя. Продаються окремі будиночки площею 33,52 кв.м. з панорамним видом на гори та терасою близько 17 кв.м. Вартість інвестиції – 75 тис. дол. США (вартість кв.м. – 2 237 дол. США).

При середній прогнозованій завантаженості 56% та середній ціні будиночку 108 дол. / доба, операційна (орендна) прибутковість становитиме близько 10% річних.

Коментарі автора.

Заявлена завантаженість апартаментів виглядає реалістичною. Проте, враховуючи ціноутворення в регіоні та наявну конкуренцію, реальна середня вартість номеру може відрізнятися на 10-15% від планової в меншу сторону. Зрозуміло, що результат залежатиме від привабливості інфраструктури готового комплексу та маркетингової складової. Більш реальною дохідністю для інвестора вбачається 8% річних.  

Купити номер в Буковелі.

Наступний комплекс від Ribas – AMA Family Resort (с. Поляниця, Буковель). Введення в експлуатацію першої черги будівництва заплановано на травень наступного року. Розрахунок окупності інвестицій проводився управителем із запиту придбання апартаментів мінімальної площі – 34 кв.м.

Таким чином вартість квадратного метру заявлена 2 850 дол. США, мінімальна сума інвестиції – 96 900 дол. США. Приймаючи середню завантаженість апартаментів на рівні 56% та ціну номеру 81 дол. США / доба, прогнозована орендна прибутковість проекту складе 9,8%

Коментарі автора.

Планова завантаженість апартаментів в Буковель виглядає більш ніж реалістично. Для орієнтиру ціноутворення пропонуємо звернути увагу на вартість номерів у цього ж управителя на локації поруч – Helios by Ribas. Досить висока якість сервісу Ribas підтверджується оцінкою 9,1 по даним Booking.com. Середньорічна вартість стандартного номеру в Helios становить 95 дол. США / сутки. Тому дохідна частина проекту не вимагала коригування. З врахуванням перспектив розбудови інфраструктури регіону та формування сталого бренду «Буковель» у відпочивальників, вважаємо цікавим для інвестицій проект AMA Family Resort.

Апарт-готель Поляна.

Ще один об’єкт інвестування від Ribas – WOL Hotel Green, що знаходиться в м. Поляна, за 10 км від Сваляви та за 65 км від Ужгороду. Для поціновувачів рекреаційного відпочинку, людей, які полюбляють бути в тиші та ближче до природи. Мінеральні води та унікальна природа забезпечує стабільно високий попит на проживання в даному регіоні.

Запланована здача об’єкту в 4-му кварталі наступного року. Площа апартаментів – 33,5 кв.м., вартість кв.м. – 2 200 дол. США, загальна вартість об’єкту інвестування – 73 615 дол. США.

За середньорічного завантаження номерів на рівні 60% та вартості приживання 81 дол. США / доба, прогнозована управителем орендна прибутковість складає 10,8%. Розрахунок – за посиланням.

Коментарі автора.

Якщо до прогнозованого завантаження номерного фонду зауважень немає, то вартість проживання, яку управитель подає в своїх розрахунках, виглядає завищеною щонайменше на 30%. Для порівняння візьмемо готель Reikartz Poliana 4*, який має рейтинг 8,8 на Booking.com. Середня ціна стандартного двомісного номеру, що включає сніданок в Reikartz – 50 дол. США / доба.

Таким чином, більш реалістичною видається операційна дохідність проекту WOL Hotel Green на рівні 8% річних.

Задля залучення роздрібних інвесторів, які не готові вкладати сотні тисяч доларів в апарт-готелі, Ribas розробляє окрему програму з можливістю інвестувати від 10 тис. дол. США.

Інвестиції в готельні номери: відгуки та оцінки.

Що стосується оцінки якості роботи управителів Apartel та Ribas. Про них говорять рейтинги об’єктів, які їм довірили інвестори, а також тисячі відгуків відвідувачів.

Ось оцінки якості обслуговування Apartel:

Портфоліо Ribas суттєво більше, ніж в мережі Apartel. Тому публікуємо оцінки сервісу Ribas Hotel у кількох ключових локаціях:

Інвестиції в готельний бізнес: «за» та «проти».

Плюси інвестування в апарт-готелі:

1. Дещо вища дохідність інвестицій (навіть після сплати послуг управителя та відрахування коштів в ремонтний / резервний фонд) в порівнянні з класичними вкладеннями в житлову нерухомість.
2. Отримання доданої вартості від передачі комплексу в управління готельному оператору з пізнаваним брендом та власною лояльною клієнтською базою.
3. Перспективи кратного збільшення попиту на послуги готельного сервісу. Для післявоєнної України відкриваються необмежені перспективи росту туристичної сфери. Зустрітися з героїчними та хоробрими українцями, пізнати їхню культуру та звичаї буде ТОП в списку must see не лише для європейців, а й людей з інших континентів.
4. Відсутність операційного управління активом, а це суттєва економія часу та зусиль. Для здачі квартири в оренду, власнику здебільшого необхідно самостійно займатися рекламою, пошуком мешканців, оплатою комунальних послуг, ремонтом приміщення, можливо навіть вирішенням конфліктних ситуацій з орендарями та їх виселенням. Всі ці «головні болі» не турбують інвестора в готельні номери, який перекладає «операційку» на управляючу компанію.
5. Дохідність інвестиції формується з 2-х основних джерел: регулярні дивіденди та потенційний ріст капіталізації об’єкту. З ростом ринку нерухомості в Україні, вартість номеру в апарт-готелі може показати суттєво кращі прибутки на вкладений капітал.
6. Отримання прибутку не залежить від відсотку завантаження окремо придбаних апартаментів. Дивіденди виплачуються управителем пропорційно квадратним метрам, які перебувають у власності інвестора.

Мінуси вкладень у апарт-готелі:

1. Висока залежність дохідності та інвестиційної привабливості бізнесу від якості послуг управляючої компанії. Помилки готельного оператора в управлінні досить швидко знаходять відображення в оцінках гостей, далі, відповідно, матимуть вплив на завантаженість номерів, суму дивідендів до виплати та ринкові оцінки готельного комплексу, як бізнес активу. Відсоток управління далеко не завжди працює мотивуючим критерієм діяльності, людський фактор ніхто не відміняв.
2. Ускладнена процедура виходу з активу. Якщо з продажем квартири все зрозуміло, то як продати окремі апартаменти в готельному комплексі з десятків номерів на єдиній земельній ділянці, відповісти не так просто. На етапі залучення, управляюча компанія обіцяє допомогти з вирішенням цієї бізнес-задачі. Проте їхні дії, як правило, обмежуються розповсюдженням інформації про новий об’єкт серед уже діючих інвесторів. Самостійний пошук покупця на апартаменти, які є частиною великого бізнесу, може виявитися в майбутньому задачею підвищеної складності.
3. Висока вартість 1 кв. м. об’єкту інвестування через відсутність достатньої конкуренції на ринку готельної нерухомості. В ціну апартаментів щонайменше закладається маржа будівельної компанії, девелопера проекту, власника земельної ділянки, а також готельного оператора.

Приймаючи рішення щодо доцільності інвестицій в готельний бізнес варто прибрати емоції. Ви не підбираєте власне житло для постійного проживання і точно не купуєте актив на все життя. Критеріями інвестиційної привабливості вкладень повинні бути «сухі» економічні розрахунки, оцінки перспектив об’єкту, регіону та туристичної індустрії в цілому в нашій країні.