Относительно новым способом инвестирования средств в недвижимость в Украине является приобретение номера в апарт-отеле. Казалось бы, где начинающий розничный инвестор с небольшим капиталом, и где гостиничный бизнес со сложными процессами администрирования. То, что на первый взгляд выглядит сложно, как правило, отпугивает людей. В рамках данной статьи разберем несколько бизнес-моделей инвестиций в гостиничный бизнес, сравним их и выделим преимущества.

Инвестиции в гостиничные номера.

Апарт-отель – это аналог дома с несколькими десятками небольших квартир, дополнительно предлагающий гостиничный сервис. Детальное планирование номеров проходит еще на этапе разработки проекта. Каждый апартамент включает в себя по меньшей мере кухню, зону отдыха и спальню. Используется как для краткосрочной аренды (1-3 дня), так и для длительного проживания. Преимуществом бронирования номера в отеле перед арендой комнаты или квартиры является доступ гостя к полному спектру гостиничных услуг: уборка, стирка, питание, консьерж сервис и т.д.

В Украине работает три формата инвестирования средств в гостиничную недвижимость:

1. Строительство целого гостиничного комплекса по концепции и стандартам компании-управителя. Сданный объект в эксплуатацию передается в управление предварительно утвержденному гостиничному оператору. Данный вариант доступен для вложений от 2 млн. дол. США.
2. Приобретение у застройщика одного или нескольких апартаментов в гостиничном комплексе, который строится под конкретного управляющего. Наиболее распространенный вариант среди небольших розничных инвесторов с минимальным чеком 50–100 тыс. дол. США.
3. Приобретение доли в ассоциированном обществе, владеющем квадратными метрами гостиничной недвижимости. На западе подобную схему инвестирования называют вложениями в REIT-ФОНД. Инвестор на прямую не получает право собственности на апартаменты, однако юридически принимает статус совладельца компании, в собственности которой есть коммерческая недвижимость. Доступно для инвестиций от 5 тыс. дол. США.

Более подробно давайте рассмотрим схемы вложений в апарт-отели для владельцев относительно небольших сбережений.

Апарт-отель: инвестиция.

Назвать вложения в апарт-отели – полностью пассивным инструментом вряд ли удастся. Ежеквартальные или годовые дивиденды составляют лишь часть доходности инвестора. В гостиничном бизнесе есть понятие выхода из инвестиции по справедливой стоимости. Так вот, чтобы стоимость продажи актива была привлекательна для его собственника, а не остаточная с фиксированием убытков, последнему стоит позаботиться об этом еще на этапе планирования вложений, а также не забывать в процессе эксплуатации объекта.

Трудности функционирования гостиничного бизнеса, которые следует учитывать при инвестировании средств:

1. Непродолжительный опыт работы именно такого класса гостиничного бизнеса в нашей стране. Отказ от «совковости» для сервиса в Украине уже состоялся, но говорить о европейском качестве обслуживания гостей возможно еще далеко не всегда. Культура хорошего отношения и искренней любви к гостю формировалась в старой Европе веками. В Украине еще много где нужно работать с мотивацией персонала и гостеприимством в отношениях с посетителями.
2. Возможность проживания для персонала нужно планировать заблаговременно, другими словами еще на этапе проектирования гостиницы. Наличие отдельных номеров для проживания сотрудников – залог качественного сервиса. Когда персоналу комфортно работать – гостям приятно отдыхать.
3. Негативное восприятие профессий, задействованных в гостиничном бизнесе. Горничными или ресепшионистами, как правило, устраиваются как на временную работу. Соответственно качество исполнения персоналом своих обязанностей может страдать.
4. Ценообразование апарт-отелей не всегда соответствует качеству сервиса. С красивой оберткой, но без содержательного наполнения успешный бизнес не построить.
5. Современный мир требует все большего от гостиничного сервиса: сна и завтраков уже недостаточно для удержания конкурентных позиций на рынке.
6. Несоответствие класса гостиницы и ее позиционирования, той целевой аудитории гостей, которые заинтересованы услугами проживания и отдыха в конкретной местности.

Сравнение действующих инвестиционных предложений в апарт-отели в Украине.

Apartel Ужгород.

Стоимость инвестиции: 35 кв.м. (площадь номера) * 2 400 дол. США (стоимость кв.м.) = 84 000 дол. США.

Заявленный в презентации проекта доход для инвестора составляет около 10 тыс. дол. США в год, доходность инвестиций на момент запуска – 11,5% годовых (планово в перспективе при цене номера 75 долл. США / сутки – 15-16% годовых).

Загрузить расчет управителя можете по ссылке.

Альтернативный расчет автора:

1 800 грн. (стоимость номера) * 63 (к-во номеров) * 30 дней * 0,65 (коэф. заполнение) = 2 211 300 грн. (валовая месячная выручка).

Вот варианты ценообразования по самым дорогим предложениям среди гостиниц Ужгорода по данным Booking.com:

Поскольку калькуляцию операционных расходов Apartel не предоставляет, принимаем полученные цифры без корректировки – 800 000 грн. в месяц.

Доход группы инвесторов, владеющих номерным фондом, до налогообложения = 2 211 300 грн. – 800 000 грн. = 1 411 300 грн.

Доход инвесторов после уплаты налогов (ФЛП 3-я группа): 1 411 300 грн. – (1 411 300 грн. * 5%) = 1 340 735 грн.

Оплата услуг управляющей компании Apartel: 1 411 300 грн. *15% = 211 695 грн.

Чистый доход инвесторов: 1 340 735 грн. – 211 695 грн. = 1 129 040 грн.

Чистый доход инвестора с 1-го номера в месяц = 1 129 040 грн. / 63 (общее количество номеров) = 17 921 грн.

Таким образом, доходность инвестиций: 17 921 грн. * 12 месяцев / 40,5 (курс доллара) / 84 000 дол. США (стоимость инвестиции) = 6,3% годовых.

Apartel Сходница.

Управитель анонсирует стоимость квадратного метра от 2 900 дол. США. Минимальный по площади номер 34 кв.м. (не видовой) будет стоить 3 000 дол. США за кв.м. В таком случае стоимость апартаментов составит – 34 кв.м. * 3 000 дол. США = 102 000 дол. США.

Управитель предлагает рассмотреть инвестору три варианта расчета доходности в зависимости от заполняемости гостиницы: на 65%, 75% и 95%. При этом операционные расходы комплекса декларируются на уровне выручки при 35% загрузке. Таким образом, заявленная расчетная доходность инвестора от 7,9% до 13,4% годовых.

Расчет отдела продаж в формате excel можете скачать по ссылке.

Альтернативный расчет автора:

Оцениваем, что средняя стоимость аренды номера завышена по меньшей мере на 25%. Выводы базируются на анализе предложений проживания в номерном фонде аналогичной категории на Booking.com, а также ценообразовании прямого конкурента – гостиницы «Три Сына и Дочь 4*» (скачать прайс-лист, без учета комиссионных расходов гостиничных агрегаторов). Более реалистичной выглядит средняя цена – 2 800 грн. / сутки.

Если принять реалистичную загруженность номерного фонда – 65%, то при откорректированной стоимости аренды номера, доходность инвестора составит 6,3% годовых (смотреть 2-ю закладку в excel форме отдела продаж).

Еще одним управителем гостиничного номерного фонда, который имеет более 10 лет опыта работы на рынке Украины и уже получил определенную узнаваемость, является бренд – Ribas. В управлении компании в настоящее время находится 26 объектов и более 1 000 номеров. Для удобства информирования инвесторов, Ribas предоставляет доступ к собственному мобильному приложению с возможностью контроля:

– загруженности апартаментов;

– фото и видеофиксации состояния номера;

– просмотра календаря бронирований;

– истории выплат;

– получения отчетности.

Но за имя, стандарты, опыт и сервис нужно платить: стоимость услуг управителя Ribas стоит дороже Apartel. За полный спектр услуг по управлению номерным фондом придется заплатить 12% от валовой выручки.

Для сравнения рентабельности инвестиций в апарт-отели под управлением этого оператора, запросили три ценовых предложения, которые доступны на момент написания этой статьи для приобретения, в разных локациях: Буковель, Поляна, Микуличин.

Ribas Hotel Morion (с. Микуличин) находится в 30 км от Буковеля и 17,6 км от Яремче. Рассчитан на любителей спокойного отдыха на природе. Планируемый срок сдачи комплекса одноэтажных домиков – 1-й квартал текущего года. Заявленная чистая годовая доходность для инвестора – до 13% годовых.

Вот расчет окупаемости инвестиций по Ribas Hotel Морион от управителя. Продаются отдельные домики площадью 33,52 кв.м. с панорамным видом на горы и террасой около 17 кв.м. Стоимость инвестиции – 75 тыс. дол. США (стоимость кв.м. – 2 237 дол. США).

При средней прогнозируемой загруженности 56% и средней цене домика 108 дол. /сутки, операционная (арендная) доходность составит около 10% годовых.

Комментарии автора.

Заявленная загруженность апартаментов выглядит реалистичной. Однако, учитывая ценообразование в регионе и существующую конкуренцию, реальная средняя стоимость номера может отличаться на 10-15% от плановой в меньшую сторону. Понятно, что результат будет зависеть от привлекательности инфраструктуры готового комплекса и маркетинговой составляющей. Более реальной доходностью для инвестора представляется 8% годовых.

Купить номер в Буковеле.

Следующий комплекс от Ribas – AMA Family Resort (Поляница, Буковель). Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства запланирован на май следующего года. Расчет окупаемости инвестиций производился управителем по запросу приобретения апартаментов минимальной площади – 34 кв.м.

Таким образом, стоимость квадратного метра заявлена 2 850 дол. США, минимальная сумма инвестиции – 96 900 дол. США. Принимая среднюю загруженность апартаментов на уровне 56% и цену номера 81 дол. США /сутки, прогнозируемая арендная доходность проекта составит 9,8%.

Комментарии автора.

Плановая загруженность апартаментов в Буковеле выглядит более чем реалистично. Для ориентира ценообразования предлагаем обратить внимание на стоимость номеров у этого же управителя на локации рядом – Helios by Ribas. Достаточно высокое качество сервиса Ribas подтверждается отметкой 9,1 по данным Booking.com. Среднегодовая стоимость стандартного номера в Helios составляет 95 дол. США / сутки. Поэтому доходная часть проекта не требовала корректировки. С учетом перспектив развития инфраструктуры региона и формирования устойчивого бренда «Буковель» у отдыхающих, считаем интересным для инвестиций проект AMA Family Resort.

Апарт-отель Поляна.

Еще один объект инвестирования от Ribas – WOL Hotel Green, находится в г. Поляна, в 10 км от Свалявы и в 65 км от Ужгорода. Для любителей рекреационного отдыха, людей, которые любят быть в тишине и ближе к природе. Минеральные воды и уникальная природа обеспечивают стабильно высокий спрос на проживание в данном регионе.

Планируемая сдача объекта в 4-м квартале следующего года. Площадь апартаментов – 33,5 кв.м., стоимость кв.м. – 2 200 дол. США, общая стоимость объекта инвестирования – 73 615 дол. США.

При среднегодовой загрузке номеров на уровне 60% и стоимости проживания 81 дол. США / сутки, прогнозируемая управителем арендная доходность составляет 10,8%. Расчет – по ссылке.

Комментарии автора.

Если к прогнозируемой загрузке номерного фонда замечаний нет, то стоимость проживания, которую управитель подает в своих расчетах, выглядит завышенной не менее чем на 30%. Для сравнения возьмем отель Reikartz Poliana 4*, имеющий рейтинг 8,8 на Booking.com. Средняя цена стандартного двухместного номера, включающего завтрак в Reikartz – 50 дол. США / сутки.

Таким образом, более реалистичной представляется операционная доходность проекта WOL Hotel Green на уровне 8% годовых.

Для привлечения розничных инвесторов, не готовых вкладывать сотни тысяч долларов в апарт-отели, Ribas разрабатывает отдельную программу с возможностью инвестировать от 10 тыс. дол. США.

Инвестиции в гостиничные номера: отзывы и оценки.

Что касается оценки качества работы управителей Apartel и Ribas. О них говорят рейтинги объектов, доверенных им инвесторами, а также тысячи отзывов посетителей.

Вот оценки качества обслуживания Apartel:

Портфолио Ribas значительно больше, чем в сети Apartel. Поэтому публикуем оценки сервиса Ribas Hotel в нескольких ключевых локациях:

Инвестиции в гостиничный бизнес: за и против.

Плюсы инвестирования в апарт-отели:

1. Чуть более высокая доходность инвестиций (даже после оплаты услуг управителя и отчисления средств в ремонтный/резервный фонд) по сравнению с классическими вложениями в жилую недвижимость.
2. Получение добавленной стоимости от передачи комплекса в управление гостиничному оператору с узнаваемым брендом и собственной лояльной клиентской базой.
3. Перспективы кратного увеличения спроса на услуги гостиничного сервиса. Для послевоенной Украины открываются неограниченные перспективы роста сферы туризма. Встретиться с героическими и храбрыми украинцами, познать их культуру и обычаи будет ТОП в списке must see не только для европейцев, но и людей из других континентов.
4. Отсутствие операционного управления активом, а это существенная экономия времени и усилий. Для сдачи квартиры в аренду, владельцу часто необходимо самостоятельно заниматься рекламой, поиском жильцов, оплатой коммунальных услуг, ремонтом помещения, возможно даже разрешением конфликтных ситуаций с арендаторами и их выселением. Все эти «головные боли» не беспокоят инвестора в гостиничные номера, переводящего «операционку» на управляющую компанию.
5. Доходность инвестиции формируется из 2-х основных источников: регулярные дивиденды и потенциальный рост капитализации объекта. С ростом рынка недвижимости в Украине стоимость номера в апарт-отеле может показать существенно лучшие прибыли на вложенный капитал.
6. Получение прибыли не зависит от процента загрузки отдельно приобретенных апартаментов. Дивиденды выплачиваются управителем пропорционально квадратным метрам, находящимся в собственности инвестора.

Минусы вложений в апарт-отели:

1. Высокая зависимость доходности и инвестиционной привлекательности бизнеса от качества услуг управляющей компании. Ошибки гостиничного оператора в управлении достаточно быстро находят отражение в оценках гостей, далее, соответственно, повлияют на загруженность номеров, сумму дивидендов к выплате и рыночные оценки гостиничного комплекса, как бизнес актива. Процент управления далеко не всегда работает мотивирующим критерием деятельности, человеческий фактор никто не отменял.
2. Усложненная процедура выхода из актива. Если с продажей квартиры все понятно, то как продать отдельные апартаменты в гостиничном комплексе из десятков номеров на общем земельном участке, ответить не так просто. На этапе привлечения управляющая компания обещает помочь с решением этой бизнес-задачи. Однако их действия, как правило, ограничиваются распространением информации о новом объекте среди уже действующих инвесторов. Самостоятельный поиск покупателя на апартаменты, являющиеся частью крупного бизнеса, может оказаться в будущем задачей повышенной сложности.
3. Высокая стоимость 1 кв. м. объекта инвестирования из-за отсутствия достаточной конкуренции на рынке гостиничной недвижимости. В стоимость апартаментов по меньшей мере закладывается маржа строительной компании, девелопера проекта, владельца земельного участка, а также гостиничного оператора.

Принимая решение о целесообразности инвестиций в гостиничный бизнес следует убрать эмоции. Вы не подбираете собственное жилье для постоянного проживания и точно не приобретаете актив на всю жизнь. Критериями инвестиционной привлекательности вложений должны быть «сухие» экономические расчеты, оценки перспектив объекта, региона и туристической индустрии в целом в нашей стране.