Как узнать цену своего пая перед продажей? В 2023 году подобный вопрос интересует многих владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые с открытием рынка земли задумываются над ее продажей. Понятно, что ценообразование в земельных отношениях определяется балансом спроса и предложения, но как быть, когда с одной стороны желающих продать землю не много, а с другой стороны покупатели не готовы переплачивать? В рамках данной статьи попытаемся разобраться, от чего зависит цена 1 га земли, какова стоимость этого актива в странах Европы и сколько в 2023 году готовы платить украинцы за черноземы.

Рынок земли 2023: цена 1 га в Украине.

С открытием рынка земли в Украине владельцы с/х паев получили возможность свободно распоряжаться своими наделами. Более 90% всех сельскохозяйственных земель в Украине обременены арендой, а это значит, что арендатор имеет преимущественное право на их приобретение. Первое, что в большинстве случаев делает владелец пая, желающий его продать – приходит с этим предложением к фермеру или руководству агрохолдинга, арендующего землю. Как правило, предложение арендатора сводится к выкупу участка по нормативно-денежной оценке, что является справедливой рыночной ценой, которая просчитана специалистами и учитывает плодородие почв, их химические свойства, место размещения, уровень осадков и т.д.

Если обратиться к статистическим данным, то к началу 2023 года средняя нормативно-денежная оценка 1 га земли в Украине составляет 27 500 грн., то есть около 690 дол. США. При этом наивысшую стоимость имеют земли Черкасской, Черновицкой, Харьковской, Кировоградской, Одесской и Хмельницкой области, наименее плодородными, а соответственно и самыми дешевыми считаются земельные участки Житомирской, Львовской, Волынской, Ровенской и Черниговской областей.

На самом деле предложения арендаторов по приобретению паев за сумму, равную нормативно-денежной оценке – это попытка воспользоваться низким уровнем образованности крестьян в вопросах земельных отношений. Следует отметить, что в Украине законодательно установлена ​​минимальная стоимость земельного участка с/х назначения по договорам купли-продажи на уровне нормативно-денежной оценки. Но это никоим образом не ограничивает владельцев паев в ценообразовании: у них всегда есть возможность продать свои наделы по рыночной цене, которая существенно выше оценки.

Многие владельцы земли пытаются узнать справедливую стоимость своего участка обратившись к рекламным объявлениям других людей по продаже паев в интернете. Самый распространенный и доступный для этого сервис olx. Вот несколько реальных предложений по продаже сельскохозяйственных земель, размещенных на данной площадке:

Таким образом, владельцы паев в Хмельницкой и Одесской области оценивают 1 га своего поля в 51-58 тыс. дол. США (важно, не гривен!), то есть в сумму, более чем в 70 раз превышающую нормативно-денежную оценку почв в данной области. Никаких уникальных характеристик по месту размещения или перспектив использования для бизнеса после изменения целевого назначения данные участки не имеют.

Понятно, что пожелания продавцов по цене земли – это далеко не деньги на их банковском счете. Для заключения сделки по цене в объявлении, его владельцу следовало бы оплатить размещение рекламного предложения в течение как минимум следующих 50 лет, или просто снять «розовые очки» и не заниматься самообманом. Но какова же реальная стоимость 1 га земли в Украине?

Стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения в 2023 году.

Справедливая цена земли – это максимальная сумма средств, которую готовы в настоящее время отдать покупатели за право на ее владение. Формируется она исходя из 5-ти основных характеристик:

1. Нормативно-денежной оценки.
2. Площади земельного участка.
3. Качества почв.
4. Конкуренции в определенном регионе.
5. Арендной платы, уплачиваемой арендатором за право пользования.

Чем выше значения имеют приведенные характеристики, тем выше стоимость готовы платить покупатели за 1 га. Проверить два первых показателя по земле достаточно просто:

1. Нужно найти по кадастровому номеру конкретный участок на кадастровой карте

Сразу можно увидеть площадь участка, его форму, размещение по отношению к транспортному сообщению и промышленным объектам.

2. Бесплатно запросить информацию о праве собственности:

Для этого необходимо пройти идентификацию через Bank ID:

Выбрать банк, в котором открыт счет и авторизироваться через него:

3. Подтвердить поиск информации:

4. Получить сведения по земельному участку в т.ч. ее нормативно-денежную оценку:

Однако, основным показателем, определяющим цену 1 га земли в Украине, является стоимость ее аренды. Арендная плата фактически является реальным денежным измерением качества почв, нормативно-денежной оценки участка, его площади и конкуренции в определенном регионе, то есть всех тех характеристик, которые имеют решающее влияние на ценообразование на с/х рынке.

Денежный поток, формирующийся от сдачи в аренду земли, является пассивным доходом от данного вида актива, который оказывает непосредственное влияние на выбор покупателя. Узнать о том сколько согласны платить покупатели паев, или же инвесторы за гектар полей в определенной области, можно на свободном рынке, который функционирует в Украине в форме бирж или же маркетплейсов земли.

Стоимость аренды 1 га земли сельскохозяйственного назначения.

Стоимость аренды с/х земель в Украине в 2023 году определяется в процентах от нормативно-денежной оценки и колеблется от 10% до 20% в год в зависимости от качества почв и уровня конкуренции среди арендаторов. Минимальный процент арендной платы устанавливается каждой отдельной административно-территориальной общиной.

Вот несколько реальных примеров аренды паев:

1. За земельный участок площадью 3,66 га в Никопольском р-не Днепропетровской обл. арендаторы готовы платить 7,2 тыс. грн. в год арендной платы, то есть стоимость аренды 1 га земли составляет около 2,0 тыс. грн.:

2. Земельный участок площадью 3,27 га Бериславском р-не Херсонской обл. сдается в аренду за 15,7 тыс. грн, что в пересчете на 1 га составляет 4,8 тыс. грн., а это почти в 2,5 раза дороже предыдущего примера:

Многие варианты аренды, отличающиеся в стоимости в 3-4 раза, можно найти даже в пределах одной области!

Сколько стоит 1 га земли в Украине в 2023 году.

Сколько же реально готовы платить покупатели за 1 га земли в 2023 году? Для ответа на этот вопрос обратимся к бирже с/х земли в Украине и попытаемся установить то максимальное пороговое значение цены, которое готовы платить инвесторы.

Просмотрев предложения по продаже нескольких сотен лотов в разных областях и стоимость уже заключенных реальных сделок на бирже, можно сделать вывод, что базовым показателем оценки земли является ее доходность. Определяют ее по формуле: арендная плата – налоги (19,5%)/цена земельного участка*100%. Минимальное значение доходности, на которую соглашаются покупатели, зависит от площади участка и его месторасположения, составляет в настоящее время в среднем 5,6% – 6,2%.

Как можно определить реальную рыночную цену пая, имея информацию об арендной плате, которая оплачивается за пользование им?

Стоимость пая = (арендная плата – налоги (19,5%)) * 100%/минимальная доходность (5,6).

Реальный пример по земельному участку в Полтавской обл.: арендная плата пая площадью 3,5 га по договору аренды с агрохолдингом составляет 16 тыс. грн. в год. В таком случае рыночная цена пая составит: (16 тыс. – 16 тыс.*19,5%)*100%/5,6 = 230 тыс. грн. То есть стоимость 1 га участка: 230 тыс. грн./3,5 га = 65,7 тыс. грн., или около 1,6 тыс. дол. Полученные результаты превышают нормативно-денежную оценку земель в Полтавской области более чем в 2 раза.

И речь идет не о расчетах в теории, а о реальных сделках купли-продажи, которые заключаются по таким ценам. Не исключено, что с ростом количества участников рынка пороговая (компромиссная) доходность, что будет устраивать как продавцов, так и покупателей, может смещаться в обе стороны. Однако с ежегодным ростом нормативно-денежной оценки и конкуренции между арендаторами предпосылок для роста стоимости с/х земли становится все больше.

Цена 1 га земли в Польше.

При сравнении цен на земельные участки с/х назначение корректно будет ориентироваться на стоимость этого актива у наших ближайших соседей. Рынки земли в странах Европы открылись гораздо раньше, однако уверенную динамику роста они показывают и по сей день. Для понимания ценообразования украинских черноземов попробуем их сравнить с почвами Чехии, Румынии, Венгрии, Болгарии и Польши, то есть с теми странами, которые имеют подобные характеристики.

По данным Евростата на начало 2021 года 1 га земли стоил в:

– Венгрии – 4 893 Евро;

– Болгарии – 5 328 Евро;

– Румынии – 7 163 Евро;

– Чехии – 9 477 Евро;

– Польши – 10 711 Евро.

Ниже динамика изменения цен на землю в европейских странах на протяжении 2011-2020 годов.

Цена 1 га земли в Германии.

На самом деле, стоимость с/х земель в Польше – это не верхний предел оценки почв. К началу 2021 года 1 га земли в Германии стоил 17 491 Евро, Словении – 21 451 Евро, Люксембурге – 46 500 Евро.

Понятно, что равняться на цивилизованные страны Европы с их развитыми экономиками Украине не стоит. Технологии обработки почв и урожайность у соседей в разы выше, чем в нашей стране. Это позволяет получать европейцам существенно более высокую доходность с их гектара поля, что соответственно и формирует высокие цены.

Говорить о полноценных рыночных отношениях в вопросах купли-продажи с/х паев в Украине еще слишком рано. Отклонение по ценам га земли в десятки раз является свидетельством этого. Многие землевладельцы выставляют цену продажи в десятки тысяч долларов за га поля и ждут неизвестно чего, с другой стороны ежедневно заключаются сотни сделок по нормативно-денежной оценке.

Одно можно сказать наверняка, стоимость земли в Украине с высокой вероятностью будет расти до 2024 года: момента, когда на рынок выйдут юридические лица и смогут свободно покупать данный вид актива. Будет ли этот рост 5-10% или 20-30% в год – покажет время.

Если Вам нужна профессиональная помощь по вопросам реальной оценки пая, его продажи или же разумных инвестиций в земли с/х назначения – оставляйте заявку на бесплатную онлайн-консультацию.