С открытием рынка земли в 2021 году владельцы паев, кроме возможности сдачи их в аренду, получили право продажи земли. Казалось бы, в условиях свободного рынка, при необходимости, ничего не может помешать продать свой участок, что принадлежит человеку на праве частной собственности. Однако, не все так просто, как кажется на первый взгляд, когда речь заходит о продаже пая, находящегося в аренде в агрохолдинге или даже местного фермера. О том, как выгодно и быстро продать сельскохозяйственную землю, находящуюся в аренде, пойдет дальше в статье.

Продажа земли: цена.

Прежде чем планировать продажу земли, следует определиться с рыночной ценой этого актива. Желание продать 1 га земли за десятки тысяч долларов как в Европе – это не более чем фантазия, не имеющая ничего общего с реальной рыночной ценой, которую готовы платить покупатели. Можно сказать, что стоимость земли в Украине на начало 2022 года определяется на основании нескольких основных критериев:

1. Область местонахождения.
2. Химический состав почвы.
3. Нормативно-денежная оценка.
4. Сумма арендной платы по действующему договору аренды (при наличии).
5. Конкуренция в регионе.

Из проведенного нами анализа уже заключенных договоров купли-продажи земельных участков можно утверждать, что рыночная цена 1 га с/х земли в Украине колеблется в пределах 2-3-х нормативно-денежных оценок каждого отдельного участка. Порядок ценообразования и конкретные расчеты стоимости земли на примерах мы рассматривали в отдельной статье.

Документы для продажи пая.

Прежде чем заниматься вопросом продажи пая, рекомендуем пересмотреть имеющиеся документы на землю. Документами, подтверждающими право собственности на земельный участок, могут быть:

– государственный акт на землю;

– свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;

– выписка из государственного земельного кадастра;

– свидетельство о праве на наследство.

Важно убедиться, что земельному участку присвоен кадастровый номер, а информация о нем внесена в Государственный земельный кадастр. Для этого нужно перейти на кадастровую карту и по кадастровому номеру найти пай:

Если кадастровый номер у участка отсутствует или отсутствует информация по нем на Публичной кадастровой карте, следует обратиться в Госгеокадастр для определения границ в натуре.

Следовательно, для заключения договора купли-продажи владельцу пая необходимо иметь:

1. Документ на право собственности на землю (один из вышеперечисленных).
2. Паспорт.
3. Идентификационный код.
4. Банковские реквизиты для зачисления денежных средств.
5. Выписка из технической документации о нормативно-денежной оценке, которую можно заказать онлайн бесплатно. Для этого необходимо:

– перейти на сайт электронных сервисов Госгеокадастра и выбрать получение соответствующего извлечения:

– выбрать авторизацию Bank ID:

– авторизироваться через банк, в котором открыт счет:

– заполнить краткую заявку на получение извлечения:

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земли производится по месту регистрации одной из сторон договора. В случае отсутствия у владельца земельного участка возможности принять участие в заключении сделки лично, есть возможность оформить доверенность на отчуждение пая на доверенное лицо. Следует отметить, что согласно законодательства все расчеты при продаже с/х земли производятся исключительно в безналичной форме.

Продажа паев в 2022 году.

С формированием рынка земли в Украине, в 2022 году появилось немало торговых площадок или сайтов по продаже земельных участков. Часть позиционирует себя в качестве специализированных досок объявлений, другие же называют собственные сервисы биржами по продаже земли или компаниями по управлению земельным банком. Все они имеют одну общую характеристику – объединяют продавцов и покупателей паев, способствуют продаже земли.

Итак, где можно разместить объявление о продаже земельного участка?

1. На досках объявлений:

– Земельный рынок

– Олх

– Бесплатка

Недостатком такого варианта является то, что подобные ресурсы не специализированы на продаже с/х земли. Они содержат в т.ч. объявления по продаже приусадебных участков, земли под строительство, а также другой недвижимости. Как правило, покупателю сложно отобрать именно те объявления, которые отвечают его критериям поиска, поэтому основная масса заинтересованных в приобретении земли лиц пользуется специализированными сервисами.

2. На биржах сельскохозяйственных земель:

• Доброзем
• Земелька

Биржи представляют собой узкоспециализированные интернет ресурсы, что увеличивает концентрацию покупателей и продавцов именно с/х земель. Тем не менее, следует учитывать, что принцип биржи предполагает продажу лота покупателю, предложившему самую высокую стоимость в ходе торгов. Это позволяет владельцу земли получить максимальный доход со своего актива, однако, с другой стороны, при наличии альтернативных сервисов не стимулирует покупателей конкурировать между собой и «накручивать цену».

3. Маркетплейсы по инвестициям в сельскохозяйственные земли:

– Лэнд Клуб

– Купипай

Подобные сервисы создаются в рамках одного или нескольких агрохолдингов и позволяют юридическим лицам-арендаторам контролировать принадлежащий им банк земли через перезаключение на длительный срок договоров аренды паев. Удобство для продавцов земли – сотрудники сервиса на безвозмездной основе возьмут на себя все вопросы по поиску инвестора, а также организационные моменты по заключению сделки.

В свою очередь покупатели имеют ограниченное предложение земельных участков, однако получают юридическую проверку документов на конкретный участок от сотрудников сервиса, и они же берут на себя организацию заключения договора купли-продажи земли вместе с договором аренды. Таким образом инвесторы получают актив «под ключ», который будет генерировать стабильный доход.

4. Обратиться в компании по продаже и управлению земельными участками:

– Твое Коло

– Земинвест

Удобство для продавцов: бесплатная помощь по продаже участка, но только при условии, что компания оценит его привлекательным для инвестирования. Преимущества покупателей: возможность получить актив «под ключ» с гарантией доходности и выхода из инвестиции. Недостатком для инвесторов будут высокие комиссионные расходы: ежегодно до 12% от арендной платы и 12%-20% от полученного прироста при дальнейшей продаже земли.

Таким образом, сайтов по продаже земли в Украине, предлагающим бесплатную помощь, уже много, но не каждый из них защищает интересы покупателя или продавца. Приоритеты в получение комиссионного вознаграждения от инвестора «на потоке» или же пополнение собственного банка земли по ценам ниже рынка могут создавать лишь иллюзию помощи. Если Вам нужна профессиональная консультация по вопросам купли-продажи земельных участков или практическая помощь в этом вопросе – обращайтесь, оперативно ее предоставим.

«Скупщики земли» в Украине.

Крестьяне, желающие выгодно продать свой пай, как правило, ищут скупщиков земли, по аналогии с оптовыми покупателями их с/х продукции или «даров» леса. Люди, которые скупают большие поля, должны платить хорошую цену за 1 га. В действительности же, в подобных выводах лишь доля правды: на свободном рынке в цене всегда земельные участки большой площади (более 10 га), ведь они позволяют минимизировать расходы как покупателя на заключение сделки, так и арендатора на возделывание почвы и сбор урожая.

Однако, до 01.01.2024 года установлены законодательные ограничения в приобретении земли – 100 га на физическое лицо, а юридическим лицам, до этой даты, запрещено ее покупать вообще. Поэтому говорить об оптовых покупателях паев слишком рано, этот класс станет формироваться только с 2024 года после выхода агрохолдингов на земельный рынок.

Как продать земельный пай, если он находится в аренде?

Первое, куда обращается владелец пая с вопросом о его продаже – к арендатору. Но сумма средств, которую готовы платить агропредприятия при покупке земли на «своих» физических лиц, довольно часто близка к нормативно-денежной оценке, что никак не соответствует ожиданиям собственника. Вправе ли арендатор «диктовать условия» сделки и как продать участок по рыночной цене?

Согласно законодательству, на с/х земли, передаваемые в аренду, автоматически накладывается обременение со стороны арендатора (с регистрацией в соответствующем реестре), таким образом, что юридическое лицо землепользователь получает преимущественное право на приобретение пая. Однако преимущественное право выкупа земли – это не монополия на владение или пользование ею. Законодательно установлено, что собственник земли, в случае нежелания продавать свой участок арендатору, имеет право реализовать землю сельскохозяйственного назначения на свободном рынке по реальной рыночной стоимости. Что для этого нужно?

1. Найти покупателя пая, готового подождать 2-а месяца для снятия обременения.
2. Обратиться к нотариусу по месту жительства и зарегистрировать у него намерение продать землю.
3. Нотариус удостоверяет проект договора «купли-продажи» и на основании этого документа уведомляет арендатора, о намерении собственника земли, ценным письмом с уведомлением о вручении.
4. У арендатора есть 30 дней на то, чтобы согласиться с выкупом, приняв предложение по цене (как правило, оформляют это договором передачи преимущественного права на подставное физическое лицо из круга «своих») или отказаться, потеряв преимущественное право.
5. В случае отказа землепользователя приобрести землю по рыночной стоимости или же при отсутствии от него ответа свыше 30-ти календарных дней с даты информирования, нотариус имеет все основания удостоверить договор купли-продажи пая.

Продавцу земли следует учитывать ряд расходов, которые необходимо будет понести в обязательном порядке перед заключением сделки:

– налог на доходы физических лиц – 5% от суммы по договору;

– военный сбор – 1,5%.

Освобождаются от уплаты налогов собственники земли площадью до 2 га с назначением – личное крестьянское хозяйство, при продаже не более одного участка в течение года.

При отсутствии у продавца возможности уплатить налоги в сумме 6,5% стоимости участка, данные расходы могут быть профинансированы за счет покупателя (при согласии последнего) при условии уменьшения суммы договора на размер обязательных платежей. Но это уже исключительно переговорный процесс сторон.

Таким образом, владение арендованной землей сельскохозяйственного назначения не ограничивает его владельца в правах продажи участка. Торопиться продавать черноземы арендаторам по минимальным продиктованным ими ценам точно не стоит, а тем более с учетом ожиданий роста рынка. Но если Вы все же приняли решение о продаже земли и нужна профессиональная помощь специалистов – обращайтесь, будем рады помочь.