З відкриттям ринку землі у 2021 році власники паїв, окрім можливості здачі їх в оренду, здобули право продажу землі. Здавалося б в умовах вільного ринку, при необхідності, нічого не може завадити продати власну ділянку, яка належить людині на праві приватної власності. Проте, не все так просто як здається на перший погляд коли мова заходить про продаж паю, що перебуває в оренді у агрохолдингу, чи навіть місцевого фермера. Про те як вигідно та швидко продати сільськогосподарську землю, що знаходиться в оренді піде далі в статті.

Продаж землі: ціна.

Перш ніж планувати продаж землі, варто визначитись з ринковою ціною цього активу. Бажання продати 1 Га землі за десятки тисяч доларів як в Європі – це не більше ніж фантазія, яка не має нічого спільного з реальною ринковою ціною, яку готові платити покупці. Можна сказати напевно, що вартість землі в Україні на початок 2022 року визначається на підставі кількох основних критеріїв:

1. Область місця знаходження.
2. Хімічний склад ґрунтів.
3. Нормативно-грошова оцінка.
4. Сума орендної плати по діючому договору оренди (при наявності).
5. Конкуренція в регіоні.

З проведеного нами аналізу вже укладених договорів купівлі-продажу земельних ділянок, можна стверджувати, що ринкова ціна 1 га с/г землі в Україні коливається в межах 2-3-х нормативно-грошових оцінок кожної окремої ділянки. Порядок ціноутворення та конкретні розрахунки вартості землі на прикладах ми розглядали в окремій статті.

Документи для продажу паю.

Перш ніж займатися питанням продажу паю, радимо переглянути наявні документи на землю. Документами, що підтверджують право власності на земельну ділянку можуть бути:

• державний акт на землю;
• свідоцтво про право власності на нерухоме майно;
• витяг з державного земельного кадастру;
• свідоцтво про право на спадщину.

Важливо переконатися, що земельній ділянці присвоєний кадастровий номер, а інформація щодо неї внесена до Державного земельного кадастру. Для цього потрібно перейти на кадастрову карту та по кадастровому номеру віднайти пай:

Якщо кадастровий номер у ділянки відсутній, або ж відсутня інформація по ній на Публічній кадастровій карті, варто звернутися до Держгеокадастру для визначення меж в натурі.

Отже, для укладення договору купівлі-продажу власнику паю необхідно мати:

1. Документ на право власності на землю (один із перерахованих вище).
2. Паспорт.
3. Ідентифікаційний код.
4. Банківські реквізити для зарахування коштів.
5. Витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку, який можна замовити онлайн безкоштовно. Для цього необхідно:

–  перейти на сайт електронних сервісів Держгеокадастру та обрати отримання відповідного витяга:

• обрати авторизацію Bank ID:

• авторизуватись через банк у якому відкрито рахунок:

• заповнити коротку заявку на отримання витягу:

Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу землі проводиться за місцем реєстрації однієї із сторін договору. У разі відсутності у власника земельної ділянки можливості прийняти участь в укладанні угоди особисто, є можливість оформити доручення на відчуження паю на довірену особу.  Варто відмітити, що відповідно до законодавства всі розрахунки при продажу с/г землі проводяться виключно в безготівковій формі.

Продаж паїв в 2022 році.

З формуванням ринку землі в Україні, в 2022 році з’явилося чимало торгових площадок, або сайтів з продажу земельних ділянок. Частина позиціонує себе у якості спеціалізованих дошок оголошень, інші називають власні сервіси біржами по продажу землі, або ж компаніями по управлінню земельним банком. Всі вони мають одну спільну характеристику – об’єднують продавців та покупців паїв, сприяють продажу землі.

 Отже, де можна розмістити оголошення про продаж земельної ділянки?

1. На дошках оголошень:

• Земельний ринок
• Олх
• Безплатка

Недоліком такого варіанту є те, що подібні ресурси не є спеціалізованими з продажу с/г землі. Вони містять в т.ч. оголошення з продажу присадибних ділянок, землі під будівництво, а також іншої нерухомості. Як правило, покупцю важко відібрати саме ті оголошення, які відповідають його критеріям пошуку, тому основна маса зацікавлених в придбанні землі осіб користується спеціалізованими сервісами.

2. На біржах сільськогосподарських земель:

• Доброзем
• Земелька

Біржі є вузькоспеціалізованими інтернет ресурсами, що збільшує концентрацію покупців та продавців саме с/г земель. Проте, варто враховувати, що принцип біржі передбачає продаж лоту покупцю, який запропонував найвищу вартість в ході торгів. Це дає можливість власнику землі отримати максимальний дохід зі свого активу, проте, з іншого боку, при наявності альтернативних сервісів не стимулює покупців конкурувати між собою та «накручувати ціну».

3. Маркетплейси з інвестицій в сільськогосподарські землі:

• Ленд Клуб
• Купіпай

Подібні сервіси створюються в рамках одного або кількох агрохолдингів та дають можливість юридичним особам-орендарям контролювати належний їм банк землі через переукладення на тривалий строк договорів оренди паїв. Вигода для продавців землі – працівники сервісу на безоплатній основі візьмуть на себе всі питання з пошуку інвестора, а також організаційні моменти по укладенню угоди. В свою чергу покупці мають обмежену пропозицію земельних ділянок, проте отримують юридичну перевірку документів на конкретний участок від співробітників сервісу, та вони ж беруть на себе організацію підписання договору купівлі-продажу землі разом з договором оренди. Таким чином, інвестори отримують актив «під ключ», який генеруватиме стабільний дохід.

4. Звернутися до компаній з продажу та управління земельними ділянками:

• Твоє Коло
• Земінвест

Вигода для продавців: безкоштовна допомога з продажу ділянки, але лише за умови, що компанія оцінить її привабливою для інвестування. Переваги для покупців: можливість отримати актив «під ключ» з гарантією дохідності та виходу з інвестиції. Недоліком для інвесторів є високі комісійні витрати: щорічно до 12% від орендної плати та 12%-20% від отриманого приросту при подальшому продажі землі.

Таким чином, сайтів з продажу землі в Україні, які пропонують безкоштовну допомогу, вже є чимало, проте не кожен з них захищає інтереси покупця чи продавця. Пріоритети отримання комісійної винагороди від інвестора «на потоці», або ж поповнення власного банку землі за цінами нижче ринку, можуть створювати лише ілюзію допомоги. Якщо Вам потрібна професійна консультація з питань купівлі-продажу земельних ділянок, або практична допомога в цьому питанні – звертайтесь, оперативно її надамо.

«Скупщики землі» в Україні.

Селяни, які бажають вигідно продати свій пай, як правило, шукають скупщиків землі, по аналогії з оптовими покупцями їхньої с/г продукції чи «дарів» лісу. Люди, які скупають великі поля, мали б платити хорошу ціну за 1 га. Насправді, в подібних висновках лише доля правди: на вільному ринку в ціні завжди земельні ділянки великої площі (понад 10 га), адже вони дозволяють мінімізувати витрати як покупця на укладення угоди, так і орендаря на обробіток ґрунту та збір врожаю.

Проте, до 01.01.2024 року встановлено законодавчі обмеження в придбанні землі – 100 га на фізичну особу, а юридичним особам, до цієї дати, заборонено її купувати взагалі. Тому говорити про оптових покупців паїв занадто рано,  цей клас почне формуватись лише з 2024 року після виходу агрохолдингів на земельний ринок.

Як продати земельний пай, якщо він в оренді?

Перше, куди звертається власник паю з питанням щодо його продажу – до орендаря. Але сума коштів, яку готові платити агропідприємства при купівлі землі на «своїх» фізичних осіб, досить часто близька до нормативно-грошової оцінки, що аж ніяк не відповідає очікуванням власника. Чи має право орендар «диктувати умови» угоди і як продати ділянку по ринковій ціні?

Відповідно до законодавства, на с/г землі, що передаються в оренду автоматично накладається обтяження зі сторони орендаря (з реєстрацією у відповідному реєстрі), таким чином, що юридична особа землекористувач здобуває переважне право на придбання паю. Проте, переважне право викупу землі – це не монополія на володіння чи користування нею. Законодавчо встановлено, що власник землі, у разі небажанні продавати свою ділянку орендарю, має право реалізувати землю сільськогосподарського призначення на вільному ринку по реальній ринковій вартості. Що для цього потрібно?

1. Знайти покупця паю, який готовий зачекати 2-а місяці для зняття обтяження.
2. Звернутися до нотаріуса за місцем проживання та зареєструвати у нього намір продати землю.
3. Нотаріус посвідчує проект договору «купівлі-продажу» та на підставі цього документу повідомляє орендаря, про намір власника землі, цінним листом із повідомленням про вручення.
4. У орендаря є 30 днів на те, щоб погодитись із викупом, прийнявши пропозицію по ціні (як правило, оформляють це договором передачі переважного права на підставну фізичну особу з кола «своїх»), або ж відмовитись, втративши переважне право.
5. У випадку відмови землекористувача придбати землю по ринковій вартості, або ж при відсутності від нього відповіді понад 30-ти календарних днів з дати інформування, нотаріус має всі підстави посвідчити договір купівлі-продажу паю.

Продавцю землі потрібно враховувати ряд витрат, які необхідно буде понести в обов’язковому порядку перед укладенням угоди:

• податок на доходи фізичних осіб – 5% від суми по договору;
• військовий збір – 1,5%.

Звільняються від сплати податків власники землі площею до 2 Га з призначенням ОСГ (особисте селянське господарство) за умови продажу не більше однієї ділянки протягом року.

При відсутності у продавця можливості сплатити податки в сумі 6,5% від вартості ділянки, дані витрати можуть бути профінансовані за рахунок покупця (за згоди останнього) при умові зменшення суми договору на розмір обов’язкових платежів. Але це уже виключно переговорний процес сторін.

Таким чином володіння орендованою землею сільськогосподарського призначення не обмежує його власника в правах продажу ділянки. Поспішати продавати чорноземи орендарям по мінімальним продиктованим ними цінам точно не варто, а тим більше з врахуванням очікувань росту ринку. Але якщо Ви все ж прийняли рішення щодо продажу землі і потрібна професійна допомога фахівців – звертайтесь, будемо раді допомогти.