Інвестиції в нерухомість прийнято вважати відносно безпечним та зрозумілим інструментом отримання пасивного доходу.

Вкладаючи в квадратні метри кожен вибирає свою стратегію заробітку:

✔️ Оренда. На сьогодні це 6-8% річних у валюті для житлової нерухомості та 9-11% – для комерційної (офіс, магазин, склад). Подобова оренда може приносити до 15% річних, але такий вид заробітку вже важко назвати пасивним.

✔️ Ріст вартості нерухомості. Фактично це різниця суми коштів, що отримані при продажі та вартістю придбання об’єкту. В перерахунку на річну дохідність цілком реально отримувати 10-20% у валюті. Причому дохід на капіталізації активу не відміняє можливості генерувати додатковий орендний дохід у період володіння інвестицією.

Важливо розуміти, що сума доходу від капіталізації нерухомості визначається фазою ринку: ростом чи падінням, тому може мати значення як плюс, так і мінус. Характерним є те, що поки не відбувся продаж активу, рахувати капіталізацію передчасно і вся дохідність – це не більше ніж цифри в голові чи на папері. Лише після реальної угоди можна проводити фінальні оцінки: фіксувати прибутки або ж збитки.

✔️ Відступлення майнових прав – передача права володіння об’єктом незавершеного будівництва (квадратні метри в новобудові) іншій особі на більш пізній стадії будівництва. Дохідність такого інструменту в Україні досягала 20-60% річних, але й ризики при цьому значно вищі. При виборі об’єкту вкрай важливо аналізувати та перевіряти репутацію та надійність забудовника, наявність усіх дозвільних документів на проведення будівельних робіт, якість будівництва, актуальність та перспективність проекту в цілому.

Інвестування в нове будівництво цікаве ще й можливістю отримати додатковий дохід на залучений капітал. Мова про купівлю нерухомості у забудовника на умовах розтермінування, коли до введення об’єкту в експлуатацію вноситься лише частина від вартості нерухомості, як правило це не менше 50%. Таким чином, при відступленні майнових прав до здачі будинку в експлуатацію, власник квадратних метрів має можливість заробити не лише на сумі профінансованої інвестиції, а й на частині неоплаченого внеску, що в рази збільшує дохідність вкладень.

Інвестуючи в первинний ринок нерухомості важливо завчасно вивчати умови договору щодо всіх нюансів виходу із інвестиції та тримати у постійному фокусі поточний стан справ на ринку.

Інвестиції в нерухомість: нові тренди.

Насправді, описані вище інструменти є найбільш поширеними та загальновідомими. Сьогодні на ринку з’являються й нові цікаві та варті уваги пропозиції. Ось деякі з них:

✔️ Промприлад.Реновація. Інноваційний центр на базі старого заводу. Це проект зі сфери імпакт-інвестування, де інвестори одночасно вкладають в соціальний вплив на регіон та отримують повернення інвестицій у вигляді дивідендів. Команда проекту декларує дохідність для інвесторів на рівні 8-9% річних.

✔️ УЛІС. Сучасні та технологічні будиночки, які добре інтегровані в природу. Інвестуючи, ви стаєте власником земельної ділянки у 20 соток та будинку повністю укомплектованого та готового для прийому гостей: сучасні меблі, техніка, підключені комунікації. Усі клопоти з утримання будинків та території, а також послуги з розміщення гостей та маркетинг бере на себе управляюча компанія. Фактично – це інвестиція у діючий орендний бізнес із доходністю до 15% річних. Придбаний будинок власник має можливість використовувати і для особистого проживання.

✔️ Inzhur. Сервіс, що робить ринок великих і прибуткових об’єктів доступним для роздрібного інвестування. Інвестор отримує можливість стати співвласниками вже побудованих прибуткових і професійно керованих об’єктів комерційної нерухомості та щомісячно отримувати відсоток від довгострокової оренди у вигляді дивідендів. Мінімальна сума інвестицій 5 364 дол. США (за курсом НБУ). Дивідендна дохідність 10-12% річних. На сьогодні Inzhur пропонує для інвестування об’єкти нерухомості, які здані в оренду на 10–25 років національній мережі супермаркетів “Сільпо” та міжнародній мережі ресторанів “МакДональдз”.

✔️ Апарт-готелі. Це аналог багатоквартирного будинку з кількома десятками невеличких квартир та готельним сервісом, за організацію та якість якого відповідає управляюча компанія. Привабливість такої інвестиції визначається насамперед перспективами розвитку туристичної індустрії конкретного регіону. Дохідність окремих проектів заявляється на рівні 8-15% річних. Найвідоміші оператори цього ринку на сьогодні це Ribas та Apartel.

Зупиняючи свій вибір на якомусь із альтернативних варіантів інвестування в нерухомість, головне завдання – аналіз фінансових моделей, на основі яких базуються розрахунки дохідності.

І надважливо, якщо з продажем традиційної нерухомості все зрозуміло, а тому і зрозуміло як заробити на рості вартості такого об’єкту, то процедура і перспективи виходу із нових інструментів інвестування, що на сьогодні пропонує ринок, вимагатиме додаткових зусиль та якісної оцінки потенційних ризиків, оскільки напрацьована практика поки, нажаль, відсутня.

Оподаткування нерухомості в Україні.

Оцінюючи дохідність будь-якого інструменту пов’язаного з нерухомістю, враховуйте супутні витрати: амортизація при оренді (поточний ремонт чи заміна меблів, техніки), простої, послуги з управління об’єктом чи супровід угод (ріелтор, нотаріус, юрист) та звичайно оподаткування. Лише правильно прорахувавши всі додаткові витрати, що будуть пов’язані із купівлею об’єкту, понесені за час володіння ним та підлягатимуть сплаті при продажу – можливо розрахувати реальну, а не номінальну дохідність конкретної інвестиції.

Оподаткування нерухомості. Ставки податку на нерухомість встановлюються органами місцевого самоврядування, але не більше 1.5% від розміру мінімальної заробітної плати за 1 квадратний метр. Податківці у визначений законодавством строк мають розіслати листи щодо сплати податку із розрахованою у них сумою податку. Строк сплати: 60 днів з моменту отримання повідомлення.

Сума податку збільшується на 25 000 гривень на рік за кожен об’єкт житлової нерухомості, у разі, якщо у власності однієї особи перебуває понад 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку).

Пільги зі сплати податку. За об’єкти житлової нерухомості податок для фізичних осіб розраховується за площу, що перевищує для квартир – 60 м², для житлового будинку – 120 м².

Пільги з податку не застосовуються до нерухомого майна, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (при орендному бізнесі).

Оподаткування доходу від продажу нерухомості. Якщо ви є власником житлової нерухомості протягом щонайменше трьох років і відчужуєте один із таких об’єктів вперше за рік — ваш дохід від такого відчуження не оподатковується взагалі.

Другий продаж житла протягом одного року, або якщо житло у вашій власності менше трьох років, оподатковується ПДФО у розмірі 5%. Також оподатковується в 5% перший протягом року продаж комерційної нерухомості незалежно від строку володіння ним.

Рекомендуємо прочитати – “Інвестиції в землю с/г призначення: реальний заробіток в Україні”

У разі продажу третього та більше об’єктів нерухомого майна протягом року доведеться сплатити 18% ПДФО від чистого доходу. Такі ж податки доведеться сплатити, якщо продається протягом року, наприклад, другий об’єкт нежитлової нерухомості. Але є одна особливість для таких ситуацій: суму доходу можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості.

Цілком ймовірно, що фактична сума податку за ставкою 18% від чистого доходу може бути набагато менша ніж сума податку за ставкою 5% від ціни угоди продажу цього ж об’єкта нерухомості.

Також пам’ятайте про сплату військового збору при отримані доходу від продажу нерухомості – 1,5%.

Дохід від надання фізичною особою нерухомого майна в оренду оподатковується за ставкою 18%. Також такий дохід є об’єктом оподаткування військового збору і утримується за ставкою 1,5%.

Надання нерухомого майна в оренду ФОП (платник єдиного податку 2-га група). Ставка податку – 20 % від мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня звітного року. На поточний рік – 1 340 грн. Обмеження: в оренду надається нерухоме майно населенню та/або платникам єдиного податку.

Надання нерухомого майна в оренду ФОП (платник єдиного податку 3-я група). Ставка податку – 5% від отриманого доходу.

Також пам’ятаємо, що ФОП мають зобов’язання по сплаті за себе єдиного внеску на загальнообов’язкове соціальне страхування (ЄСВ). Мінімальний ЄСВ – 22 % від мінімальної зарплати. На поточний рік – 1 474 грн за місяць.

Обмеження для ФОП щодо оренди нерухомого майна: житлові приміщення до 400 кв. м (включно) та/або нежитлові приміщення/їх частини до 900 кв. м (включно).

Для надання нерухомого майна в оренду ФОП має бути обрано вид діяльності за кодом КВЕД 68.20.

P.S. Важливо. Жоден із наведених вище інвестиційних проектів не є прямою інвестиційною рекомендацією чи рекламою. Розширюючи свій світогляд та горизонти інвестування Ви отримуєте матеріали та знання для більш якісного аналізу при прийняті власних інвестиційних рішень.