Традиційні інвестиції для українців – це депозити та ОВДП, а при наявності більших сум – придбання нерухомості. До недавнього часу купівля квартири на котловані від забудовника з продажем на етапі введення будинку в експлуатацію, приносила інвесторам щонайменше 20-30% річних в USD. Та навіть менш ризикові вкладення в уже готове житло з подальшою здачею його в оренду показували в цілому пристойну дохідність.

Такі показники виходять, якщо рахувати приріст капіталу на ринку, який демонструє активний ріст. Але «бетон» має здатність не лише зростати в ціні, а й суттєво падати на фоні проблем в економіці, зниження рівня доходів українців та виїзду людей за кордон.

В той же час, відносно новою та сьогодні все більш хайповою «темою», яка набуває свого поширення в Україні, є інвестування у фондовий ринок. Придбання цінних паперів компаній з усього світу виявилось доступним фактично в один клік. Так що ж краще: вкласти кошти у квадратні метри в очікуванні перспектив росту вартості активу, чи віддати перевагу акціям міжнародних корпорацій? Про все це, а також переваги та недоліки кожного із напрямків інвестування, піде мова далі в статті.

Купити квартиру чи акції?

Для відповіді на це питання спробуємо порівняти реальну дохідність інвестиції у однокімнатну квартиру одного із наших клієнтів із вкладенням у індекс S&P500.

Купувалась квартира від забудовника площею 34,3 кв.м. у одному із сучасних ЖК у м. Києві. Сума інвестиції з врахуванням витрат на оформлення права власності – 50 620 USD. Вартість квадратного метру – 1 443,15 дол. США. Строк здачі об’єкту – 2 роки.

Розтермінування, отримане від забудовника, передбачало оплату початкового внеску 17,5% від вартості квартири та внесення залишку рівними частинами протягом строку будівництва. Таким чином, щомісячний платіж по інвестиційному договору склав 1 700 USD:

В цій же таблиці прорахуємо альтернативний варіант вкладень у ETF VOO на індекс S&P500. Приймаємо, що у нашого клієнта був вибір: уже накопичену суму та вільний залишок коштів із щомісячного доходу перераховувати не забудовнику за «бетон», а на рахунок іноземного брокера з придбанням ETF у дати та в сумах, що відповідають базову сценарію інвестування. Для розрахунків використаємо історичні дані по вартості ETF VOO починаючи з серпня 2019 року.

Таким чином, на вересень 2021 року, консервативна індексна стратегія вкладень у фондовий ринок дала б можливість клієнту протягом 25-ти місяців накопичити трохи більше 166 ETF VOO ринковою вартістю 67,9 тис. дол. США. При цьому дохідність вкладеного капіталу становитиме – 16,4% річних, що майже вдвічі перевищує історичне середнє значення для індексу S&P500.

А як спрацювали інвестиції у нерухомість? Станом на 15.09.2021 року ринкова вартість 1 кв.м. готової 1-кімн. квартири у тому же ЖК становила 2 400 дол. США, таким чином вкладення за період інвестування показали дохід 31 700 дол. США, що відповідає 30% річних.

Очевидно, відразу виникають сумніви в коректності розрахунків. З’являється бажання піддати критиці підходи до аналізу, як то порівняння дохідності вкладень на коротких часових періодах та ще й на перегрітому ринку столичної нерухомості, який демонстрував шалений ріст в період 2020-2021 років.

Для того, щоб нівелювати влив фактору росту ринку нерухомості на розрахунки, розширимо часові рамки експерименту. Порівняємо вартість активів по 2-м сценаріям в період воєнного стану в Україні (на березень 2023 року, див. таблицю вище).

Таким чином, станом на 01.03.2023 року вартість інвестиційного портфелю на фондовому ринку складе 60 347 дол. США (дохідність – 5,36% річних), тоді як продаж квартири з дисконтом на воєнний стан може принести її власнику 68 600 дол. США (9,9% річних на вкладений капітал). Зрозуміло, що ризики по кожній із інвестицій не піддаються порівнянню. Але при цьому, в розрахунок альтернативного варіанту, ми свідомо закладали «чорних лебедів» для розуміння песимістичного сценарію розвитку подій, що може змусити інвестора приймати невигідні для нього рішення.

Якщо ж абстрагуватись від високої інфляції, яка на сьогодні супроводжує світову економіку, то вкладення у ETF на індекс S&P500 є досить хорошою альтернативою пасивного заробітку в Україні. Фондовий ринок за останні 30 років, з поправкою на середні показники інфляції, дав можливість інвесторам отримати 8% річних на вкладений капітал.

Бажаючим володіти квадратними метрами також не варто забувати про можливість інвестувати кошти у нерухомість не купуючи квартиру. Мова йде про придбання інвестиційних фондів нерухомості на фондовому ринку (REIT). Вони можуть володіти як житловою, так і комерційною чи складською нерухомістю, яка здається в оренду. Власник ETF при цьому щорічно отримує до 80% доходу REIT, що цілком відповідає показникам орендної дохідності від інвестицій у житло в Україні. Ріст вартості самого фонду, при цьому, теж ніхто не відміняв.

Рекомендуємо прочитати – «Інвестиції у землю с/г призначення в Україні: перспективні вкладення на майбутнє».

Інвестувати в акції чи нерухомість: за і проти.

Перш ніж приймати рішення з приводу купівлі того чи іншого активу варто об’єктивно оцінити всі ризики, які з цим пов’язані, а також можливі вигоди від вкладень.

Плюси інвестування у квартиру:

1. Наявність матеріального активу з оформленим правом власності. Такий актив не може збанкрутувати чи просто зникнути. Нерухомість можна пощупати, візуально оглянути, та, зрештою, у разі необхідності, вона доступна для використання за призначенням – для власного проживання. З акціями ситуація виглядає по-іншому: все що отримує інвестор – виписка із набором символів з рахунку в цінних паперах. Саме відсутність матеріального (видимого) активу зупиняє частину людей від вкладень у фондовий ринок.
2. Стабільний ріст в довгостроковій перспективі. Мова йде про період часу від 15 років та більше. Для тих, хто розглядає «бетон», як предмет спекулятивних угод на 3-5 років, варто пригадати кризу нерухомості 2008 року. Якщо людина вклала кошти у квадратні метри на піку ринку у 2008 році, то станом на 2023 рік вона навіть не вийшла в «0» по сумі інвестицій.
3. Диверсифікація джерел заробітку. Вкладення в квартиру можна розглядати як аналог купівлі дивідендних акцій: окрім росту ціни вони приносять власнику регулярні «дивідендні» виплати. Інвестор в нерухомість може заробити як на капіталізації активу (зростанні вартості квадратного метру), так і на щомісячних орендних платежах.
4. Може виступати захисним активом. Ліквідна нерухомість у великих містах, де є стабільний попит на робочу силу, здатна приносити дохід, що покриватиме інфляцію самих «смутних» часів.

Мінуси вкладення грошей у житлову нерухомість:

1. Високий поріг виходу на ринок. Перш ніж купувати житло необхідно певний час відкладати кошти. Процес накопичення може нести ризики втрати частини купівельної спроможності капіталу через інфляцію в країні. В той же час придбати акції чи ETF можна на кожні відкладені 100 дол. США.
2. Низька ліквідність активу. Продаж цінних паперів на фондовому ринку займає всього кілька хвилин, тоді як пошук покупця на об’єкт нерухомості та укладення угоди може тривати місяцями. Швидкий продаж квартири можливий за умови дисконту, який здатен суттєво знизити дохідність для власника житла.
3. Додаткове податкове навантаження, яке може з’явитися у майбутньому через реформування діючого законодавства. Суттєве збільшення комунальних платежів, зростання ставок податку на оренду чи при продажі об’єкту, поява додаткових зборів для власників нерухомості, все це може стати реаліями завтрашнього дня.
4. Висока ціна помилки. Розуміємо, що інвестиції в первинний ринок нерухомості є високризиковими, оскільки маємо чимало прикладів банкрутства забудовників та сотні недобудов в Україні. Придбання готової квартири теж несе в собі певні юридичні ризики. Висока вартість житла, у випадку втрат, може бути дорогим розрахунком за неправильно прийняте рішення. В той же час банкрутство однієї, або кількох компаній, акції яких входять до широкодиверсифікованого ETF, що складається із сотень цінних паперів, не мають суттєвого впливу на інвестиційний портфель.
5. Операційне управління житлом при здачі його в оренду. Важко назвати пасивним доходом справу, яка вимагає час на: пошук орендаря, оплату комунальних послуг, дрібний ремонт в квартирі, щомісячні розрахунки, вирішення конфліктних ситуацій та ін. Придбання акцій позбавляє інвестора всіх цих клопотів.

Перш ніж приймати рішення щодо сфери інвестування варто потурбуватися про особистий фінансовий план. Лише розуміння цілей та строків вкладень, а також ризиків придбання тих чи інших активів, дасть можливість сформувати збалансований інвестиційний портфель. Варто пам’ятати, що гарантованого доходу не існує! Достатня диверсифікації вкладень з дотриманням розумного балансу ліквідності захистять інвестора від втрати капіталу навіть у складні часи.