Инвестиции в недвижимость принято считать относительно безопасным и понятным инструментом получения пассивного дохода.

Вкладывая в квадратные метры каждый выбирает свою стратегию заработка:

✔️ Аренда. На сегодняшний день это 6-8% годовых в валюте для жилой недвижимости и 9-11% – для коммерческой (офис, магазин, склад). Аренда посуточно может приносить до 15% годовых, но такой вид заработка уже трудно назвать пассивным.

✔️ Рост стоимости недвижимости. Фактически это разница суммы средств, полученных при продаже и стоимостью приобретения объекта. В перерасчете на годовую доходность вполне реально получать 10-20% в валюте. Причем доход на капитализацию актива не отменяет возможности генерировать дополнительный арендный доход в период владения инвестицией.

Важно понимать, что сумма дохода от капитализации недвижимости определяется фазой рынка: ростом или падением, поэтому может иметь значение как плюс, так и минус. Характерно то, что пока не состоялась продажа актива, считать капитализацию преждевременно и вся доходность – это не более чем цифры в голове или на бумаге. Только после реальной сделки возможно проводить финальные оценки: фиксировать доходы или убытки.

✔️ Уступка имущественных прав – передача права владения объектом незавершенного строительства (квадратные метры в новостройке) другому лицу на более поздней стадии строительства. Доходность такого инструмента в Украине достигала 20-60% годовых, но и риски при этом значительно выше. При выборе объекта крайне важно анализировать и проверять репутацию и надежность застройщика, наличие разрешительных документов на проведение строительных работ, качество строительства, актуальность и перспективность проекта в целом.

Инвестирование в новое строительство интересно еще и возможностью получить дополнительный доход на привлеченный капитал. Речь идет о покупке недвижимости у застройщика на условиях рассрочки, когда до ввода объекта в эксплуатацию вносится лишь часть стоимости недвижимости, как правило это не менее 50%. Таким образом, при уступке имущественных прав до сдачи дома в эксплуатацию, собственник квадратных метров имеет возможность заработать не только на сумме профинансированной инвестиции, но и на части неоплаченного взноса, что в разы увеличивает доходность вложений.

Инвестируя в первичный рынок недвижимости важно заранее изучать условия договора по всем нюансам выхода из инвестиции и держать в постоянном фокусе текущее положение дел на рынке.

Инвестиции в недвижимость: новые тренды.

На самом деле, описанные выше инструменты являются общеизвестными и имеют наибольшее распространение. Сегодня на рынке появляются и новые интересные и привлекающие внимание предложения. Вот некоторые из них:

✔️ Промприбор.Реновация. Инновационный центр на базе старого завода. Это проект из сферы импакт-инвестирования, где инвесторы одновременно вкладывают в социальное влияние на регион и получают возврат инвестиций в виде дивидендов. Команда проекта декларирует доходность для инвесторов на уровне 8-9% годовых.

✔️ УЛИС. Современные и технологичные домики, которые хорошо интегрированы в природу. Инвестируя, вы становитесь владельцем земельного участка в 20 соток и дома полностью укомплектованного и готового к приему гостей: современная мебель, техника, подключенные коммуникации. Все хлопоты по содержанию домов и территории, а также услуги по размещению гостей и маркетинг берет на себя управляющая компания. Фактически это инвестиция в действующий арендный бизнес с доходностью до 15% годовых. Приобретенный дом владелец имеет возможность использовать и для личного проживания.

✔️ Inzhur. Сервис, что делает рынок крупных и прибыльных объектов, доступным для розничного инвестирования. Инвестор получает возможность стать совладельцами уже построенных прибыльных и профессионально управляемых объектов коммерческой недвижимости и ежемесячно получать процент долгосрочной аренды в виде дивидендов. Минимальная сумма инвестиций 5 364 дол. США (по курсу НБУ). Дивидендная доходность 10-12% годовых. На сегодняшний день Inzhur предлагает для инвестирования объекты недвижимости, сданные в аренду на 10–25 лет национальной сети супермаркетов “Сильпо” и международной сети ресторанов “МакДональдс”.

✔️ Апарт-отели. Это аналог многоквартирного дома с несколькими десятками небольших квартир и гостиничным сервисом, за организацию и качество которого отвечает управляющая компания. Привлекательность такой инвестиции определяется, прежде всего, перспективами развития туристической индустрии конкретного региона. Доходность отдельных проектов заявляется на уровне 8-15% годовых. Самые известные операторы этого рынка сегодня Ribas и Apartel.

Останавливая свой выбор на каком-либо из альтернативных вариантов инвестирования в недвижимость, главная задача – анализ финансовых моделей, на основе которых базируются расчеты доходности.

И крайне важно, если с продажей традиционной недвижимости все понятно, а потому и понятно, как заработать на росте стоимости такого объекта, то процедура и перспективы выхода из новых инструментов инвестирования, которые сегодня предлагает рынок, потребует дополнительных усилий и качественной оценки потенциальных рисков, поскольку наработанная практика пока, к сожалению, отсутствует.

Налогообложение недвижимости в Украине.

Оценивая доходность любого инструмента, связанного с недвижимостью, учитывайте сопутствующие расходы: амортизация при аренде (текущий ремонт или замена мебели, техники), простои, услуги по управлению объектом или сопровождение сделок (риэлтор, нотариус, юрист) и конечно же налогообложение. Только правильно просчитав все дополнительные расходы, что будут связаны с покупкой объекта, понесенные за время владения и подлежат уплате при продаже – возможно рассчитать реальную, а не номинальную доходность конкретной инвестиции.

Налогообложение недвижимости. Ставки налога на недвижимость утверждаются органами местного самоуправления, но не более 1.5% от размера минимальной заработной платы за 1 квадратный метр. Налоговики в определенный законодательством срок должны разослать письма об уплате налога с рассчитанной в них суммой налога. Срок оплаты: 60 дней с момента получения уведомления.

Сумма налога увеличивается на 25 000 гривен в год на каждый объект жилой недвижимости, в случае, если в собственности одного человека находится более 300 квадратных метров (для квартиры) и/или 500 квадратных метров (для дома).

Льготы по уплате налога. За объекты жилой недвижимости налог для физических лиц рассчитывается за площадь, превышающую для квартиры – 60 м², для жилого дома – 120 м².

Льготы по налогу не применяются к недвижимому имуществу, используемому их владельцами с целью получения доходов (при арендном бизнесе).

Налогообложение дохода от продажи недвижимости. Если вы являетесь владельцем жилой недвижимости в течение минимум трех лет и отчуждаете один из таких объектов впервые за год — ваш доход от такого отчуждения не облагается налогом вообще.

Вторая продажа жилья в течение одного года, или если жилье в вашей собственности меньше трех лет, облагается НДФЛ в размере 5%. Также облагается в 5% первая в течение года продажа коммерческой недвижимости независимо от срока владения.

Рекомендуем прочитать – “Инвестиции в землю с/х назначения: реальный заработок в Украине”

При продаже третьего и более объектов недвижимого имущества в течение года придется уплатить 18% НДФЛ от чистого дохода. Такие же налоги придется уплатить, если продается в течение года, например, второй объект нежилой недвижимости. Но есть одна особенность для таких ситуаций: сумму дохода можно снизить на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости.

С большой вероятностью, фактическая сумма налога по ставке 18% от чистого дохода может быть намного меньше суммы налога по ставке 5% от цены сделки продажи этого же объекта недвижимости.

Также помните об уплате военного сбора при получении дохода от продажи недвижимости – 1,5%.

Доход от предоставления физическим лицом недвижимого имущества в аренду облагается налогом по ставке 18%. Также такой доход является объектом налогообложения военного сбора и удерживается по ставке 1,5%.

Предоставление недвижимого имущества в аренду ФЛП (плательщик единого налога 2-я группа). Ставка налога – 20 % от минимальной зарплаты, установленной на 1 января отчетного года. На текущий год – 1 340 грн. Ограничение: в аренду предоставляется недвижимое имущество населению и/или плательщикам единого налога.

Предоставление недвижимого имущества в аренду ФЛП (плательщик единого налога 3-я группа). Ставка налога – 5% от полученного дохода.

Также помним, что у ФЛП есть обязательства по уплате за себя единого взноса на общеобязательное социальное страхование (ЕСВ). Минимальный ЕСВ – 22% от минимальной зарплаты. На текущий год – 1 474 грн. в месяц.

Ограничения для ФЛП по аренде недвижимого имущества: жилые помещения до 400 кв. м (включительно) и/или нежилые помещения/их части до 900 кв. м (включительно).

Для предоставления недвижимого имущества в аренду ФЛП должен быть выбран вид деятельности по коду КВЭД 68.20.

P.S. Важно. Ни один из вышеприведенных инвестиционных проектов не является прямой инвестиционной рекомендацией или рекламой. Расширяя свое мировоззрение и горизонты инвестирования, Вы получаете материалы и знания для более качественного анализа при принятии собственных инвестиционных решений.