Казалось бы, зачем покупать сельскохозяйственные земли без намерения их обрабатывать? В Украине есть много других, более очевидных традиционных инвестиционных инструментов с доходностью 8-12% в год. В чем перспективы вкладывать средства в гектары украинских черноземов, какие особенности такого инвестиционного инструмента и как реально купить землю сельскохозяйственного назначения: обо всем этом пойдет далее в статье.

Куда лучше инвестировать в Украине в 2022 году?

Новое и для многих украинцев не до конца понятное значение слова «инвестор» приобретает все большей массовости в 2022 году в Украине. Как человек, имеющий семью и работающий по найму на зарплату может называть себя инвестором? Казалось бы, несколько тысяч или даже десятков тысяч долларов сбережений не могут иметь никакого отношения к «высокому» миру финансов, бизнес-планов, IPO, ценных бумаг или квадратных метров. Возможность получать пассивный доход за счет сбережений является прерогативой богатых людей, которые имеют свой собственный бизнес и оперируют миллионами долларов.

Как можно стать инвестором с маленьким капиталом? Весьма просто! Нужно только выбрать оптимальный по параметрам доходность – риск объект вложений, имеющий перспективы роста стоимости и инвестировать туда доступные сбережения, не забывая при этом оставить «подушку безопасности» в сумме как минимум 6-ти месячных расходов.

Исторически так сложилось, что большинство украинцев предпочитает консервативные и высоколиквидные инструменты инвестирования, через возможность получить «твердые активы» с правом частной собственности, или же гарантии на возврат которых обеспечиваются государством, а именно: банковские депозиты и ОВГЗ, а для владельцев больших сумм сбережений – недвижимость. Однако в 2021 году с открытием рынка земли появился относительно новый объект капиталовложений – гектары украинских черноземов. Для того чтобы понять преимущества инвестиций в земли сельскохозяйственного назначения, попытаемся сравнить несколько наиболее распространенных вариантов инвестирования по основным параметрам:

Исходя из параметров риски – доходность, земли сельскохозяйственного назначения имеют явное преимущество на фоне недвижимости, а тем более депозитов и ОВГЗ, доходность которых едва покрывает уровень инфляции. Кроме того, порог для входа на новый рынок существенно ниже по сравнению с приобретением квадратных метров, средний пай площадью 2-3 Га хороших черноземов можно приобрести от 4 тыс. дол. США. Для понимания нынешнего уровня цен на Га с/х земель в Украине и потенциала его роста на горизонте 4-6 лет советуем прочитать нашу статью.

В Украине можно выделить несколько схем инвестирования средств в земли сельскохозяйственного назначения:

1. Приобретение паев, не обремененных арендой, с получением дохода исключительно за счет роста капитализации актива, то есть роста цены. Вот пример такой инвестиции:

2. Покупка земли с передачей в аренду агрохолдингу и возможностью получения, кроме роста капитализации, еще и ежегодного рентного дохода. Например:

3. Приобретение отдельных участков с/х назначения вблизи с областными центрами, или вдоль дорог государственного или международного значения с целью получения прибавочной стоимости за счет изменения целевого назначения земли под размещение объектов инфраструктуры (заправочных станций, гостинично-ресторанных комплексов, складов, логистических центов):

4. Покупка земли в целях ведения агробизнеса. Маловероятно, что человек без опыта и миллионных капиталов приступит к созданию банка земли в сотни гектаров, приобретению сельхозтехники, изучению технологий выращивания с/х культур и созданию полноценного агропредприятия. Речь идет в первую очередь об инвестициях в Украинский Аграрный Фонд, непосредственно занимающийся выращиванием агропродукции и вложением средств в агропредприятия. Порог для входа для такого рода инвестиций минимален, всего несколько тысяч гривен.

Куплю землю с/х назначения.

Какие же особенности инвестиций в сельскохозяйственные земли?

1. До 01.01.2024 года покупать участки с/х назначения имеют право только физические лица общей площадью не более 100 Га на одного человека.
2. Цена продажи не может быть меньше нормативно-денежной оценки.
3. Все расчеты по сделкам купли-продажи земли производятся в безналичной форме, путем уплаты стоимости участка на банковские реквизиты продавца.
4. Приобретение земли покупателем возможно только при наличии официальных документально подтвержденных доходов.

Какая схема капиталовложений в с/х земли наиболее интересна и какую доходность возможно получить на горизонте нескольких лет? Ни для кого не секрет, что полноценное открытие рынка земли состоится с начала 2024 года, когда на него выйдут крупные игроки – агропредприятия, и ограничения на покупку 100 Га в «одни руки» будут увеличены до 10 тыс. Га на физическое лицо. Фактически законодательные ограничения в Украине по заключению договоров купли-продажи земли, призваны в первую очередь умерить спрос на данный вид актива и способствовать планомерному росту и развитию нового рынка.

С другой стороны, более 80% продавцов не способны адекватно оценить стоимость своих паев и в расчете на чудо публикуют объявления о продаже участков по цене, которая в несколько раз превышает среднеевропейскую:

Предлагаем расчитать стоимость инвестиций в с/х землю и возможную отдачу от таких капиталовложений.

1. Приобретение пая без передачи земли в аренду. Ожидаемая доходность на горизонте 3-4 лет по пессимистическим оценкам – 60-70% за счет роста капитализации актива (17-20% годовых). Динамику увеличения стоимости земли с открытием рынков у наших европейских соседей можно посмотреть здесь.

Плюсы: упрощенная процедура дальнейшей продажи из-за отсутствия обременения, возможность передачи в аренду при росте арендной платы.

Минусы: меньшая доходность из-за отказа от рентного дохода, ухудшение плодородия необрабатываемых почв.

2. Покупка пая с одновременным заключением договора аренды с агрохолдингом. Прогнозируемая доходность инвестиций 23-27% годовых, то есть +6-7% ежегодного арендного дохода, за вычетом налогов, до роста капитализации, то есть варианта 1.

Плюсы: более высокая доходность за счет рентного дохода, уход от того риска, что земля зарастет сорняком и станет менее привлекательной для ведение сельского хозяйства, наличие стабильного ежегодного источника дохода.

Минусы: обременение земли арендатором, долгосрочная аренда с ограниченными возможностями по пересмотру размера арендной платы, возможна усложненная процедура продажи данного актива.

3. Приобретение земли в потенциально выгодных локациях под изменение целевого назначения. Доходность не ниже 17% годовых. Верхний предел рентабельности вложений зависит от характеристик участка и наличия покупателя, способного их правильно оценить и покрыть потенциальные выгоды.

Плюсы: владение ограниченным активом, возможность получить в несколько раз более высокий доход.

Минусы: обычно высокая стоимость участка и низкая рентная доходность, ограниченное количество покупателей, способных оценить уникальные преимущества земли, усложненная и не прозрачная процедура изменения целевого назначения.

4. Инвестиции в Украинский Аграрный Фонд, занимающийся управлением в сфере сельского хозяйства. Доходность вложений зависит от результатов фонда, которые в первую очередь определяются урожайностью с/х культур, мировыми ценами на агропродукцию, эффективностью хозяйствования. По результатам 2021 года результат Фонда – 58,79% годовых:

Плюсы: низкий порог входа (от нескольких тысяч гривен), инвестиции через покупку акций фонда в форме КУА, свободно котирующихся на фондовой бирже Украины, наличие приоритетного права выкупа земли, получение дивидендов, высокая среднестатистическая ежегодная доходность агробизнеса за последние 10 лет – около 22,5% годовых.

Минусы: относительно новая форма инвестиций в сельскохозяйственные земли, отсутствие гарантированной доходности, рентабельность инвестиций зависит от показателей, на которые инвестор не влияет.

Кроме стоимости земли инвестору еще придется дополнительно покрыть:

– нотариальные расходы – от 7 тыс. грн. + 1% от оценки;

– услуги посредника (при наличии) – около 5% от стоимости сделки;

– доверенность и согласие супругов (при необходимости) – 800-1000 грн.;

– нотариальные извлечения – 200 грн.

Учитывая значительный размер фиксированных дополнительных расходов на приобретение участка, которые могут составлять более 15% стоимости сделки, рекомендуем рассматривать объекты инвестиций от 7 тыс. дол. США.

В любом случае инвестиции в сельскохозяйственные земли в Украине – это возможность сформировать пассивный источник дохода с потенциальным двузначным ежегодным ростом капитализации в ближайшие 3-4 года, что не требует в процессе владения ремонтов или реноваций и практически не несет риска старения и уничтожения.

Куплю землю сельскохозяйственного назначения в Украине.

Где можно купить c/х паи в Украине?

1. Через бесплатные доски объявлений типа: olx, dom.ria, besplatka. Не удобный функционал поиска, не релевантность выдачи, отсутствие проверки содержания объявлений делают этот способ малоинтересным. Кроме этого большинство участков, которые предлагаются на бесплатных ресурсах, обременены арендой, а заниматься снятием этого обременения проходя все нотариальные процедуры крестьяне, к сожалению, не имеют ни средств, ни желания.
2. С использованием специализированных досок объявлений по продаже с/х земли: Uland, Земельный рынок. Данные ресурсы упрощают поиск нужных активов, однако не решают главную задачу: сопровождение сделки купли-продажи земли с одновременной передачей преимущественного права покупателю и заключением договора аренды с агрохолдингом.
3. На биржах по продаже с/х земли: Доброзем, Земелька. Пользователям этих ресурсов следует учитывать тот факт, что Вам придется конкурировать за наиболее интересные лоты с другими покупателями, что приводит к росту цен и как результат – высокой стоимости активов.
4. Через маркетплейсы по продаже земли: Купи пай, Лэнд Клуб, Володар. Подобные сервисы предоставляют весь комплекс услуг по приобретению земли «под ключ». Достаточно определиться с объектом инвестирования из доступного перечня, оформить доверенность на сотрудника компании и согласие супруга и в заранее согласованную дату перечислить средства на счет продавца пая. Все хлопоты, что связаны с проверкой участка, нотариальным оформлением сделки и передачей в аренду земли, берет на себя представитель сервиса.
5. Обратиться за услугами в специализированную компанию по управлению землей, например: Земинвест, Твое Коло. Данные организации, кроме полного сопровождения сделок, предоставляют гарантии доходности инвестиций на уровне 16% годовых (8% за счет арендного дохода и 8% капитализации актива) без учета налогов и комиссий.

В настоящее время все большее количество людей интересуется инвестициями в земли сельскохозяйственного назначения в Украине. Относительно низкий порог входа, наличие «твердого актива» и его ограниченность, а также перспективы роста цены с полноценным открытием рынка в горизонте 2-х лет делают его интересным не только профессиональным инвесторам, но и наемным сотрудникам, которым удалось сформировать хотя бы небольшие сбережения.

В любом случае, вложения в землю являются хорошей альтернативой инвестициям в недвижимость. Кроме более низкой степени риска, у земли есть большие перспективы роста цены и практически нет предпосылок ее снижения. Мировая практика говорит об отсутствии фактов падения стоимости 1 Га с/х угодий с открытием рынка и в течение последующих 5-7 лет.

Если у Вас еще остались сомнения по поводу целесообразности инвестирования средств в с/х землю, или есть вопросы по тематике инвестиций, записывайтесь на бесплатную консультацию.