Традиционные инвестиции для украинцев – это депозиты и ОВГЗ, а при накоплении больших сумм – приобретение недвижимости. До недавнего времени покупка квартиры на котловане от застройщика с продажей на этапе ввода дома в эксплуатацию приносила инвесторам не менее 20-30% годовых в USD. И даже менее рисковые вложения в готовое жилье с последующей сдачей его в аренду показывали в целом приличную доходность.

Такие показатели получаются, если считать прирост капитала на рынке, который демонстрирует активный рост. Но «бетон» способен не только расти в цене, но и существенно падать на фоне проблем в экономике, снижения уровня доходов украинцев и выезда людей за границу.

В то же время, относительно новой и сегодня все более хайповой «темой», которая получает свое распространение в Украине, является инвестирование в фондовый рынок. Приобретение ценных бумаг компаний со всего мира оказалось доступным фактически в один клик. Так что же лучше: вложить средства в квадратные метры в ожидании перспектив роста стоимости актива или отдать предпочтение акциям международных корпораций? Обо всем этом, а также преимуществах и недостатках каждого из направлений инвестирования, пойдет речь далее в статье.

Купить квартиру или акции?

Для ответа на этот вопрос попробуем сравнить реальную доходность инвестиции в однокомнатную квартиру одного из наших клиентов с вложением в индекс S&P500.

Покупалась квартира от застройщика площадью 34,3 кв.м. в одном из современных ЖК в г. Киеве. Сумма инвестиции с учетом расходов на оформление права собственности – 50 620 USD. Стоимость квадратного метра – 1 443,15 дол. США. Срок сдачи объекта – 2 года.

Рассрочка, полученная от застройщика, предусматривала оплату первоначального взноса 17,5% от стоимости квартиры и внесение остатка равными частями в течение срока строительства. Таким образом, ежемесячный платеж по инвестиционному договору составил 1 700 USD:

В этой же таблице просчитаем альтернативный вариант вложений в ETF VOO на индекс S&P500. Принимаем, что у нашего клиента был выбор: уже накопленную сумму и свободный остаток денежных средств из ежемесячного дохода перечислять не застройщику за «бетон», а на счет иностранного брокера с приобретением ETF в даты и в суммах, что соответствуют базовому сценарию инвестирования. Для расчетов используем исторические данные по стоимости ETF VOO, начиная с августа 2019 года.

Таким образом, на сентябрь 2021 года, консервативная индексная стратегия вложений в фондовый рынок дала бы возможность клиенту в течение 25-ти месяцев накопить чуть более 166 ETF VOO рыночной стоимостью 67,9 тыс. дол. США. При этом доходность вложенного капитала составит – 16,4% годовых, что почти вдвое превышает историческое среднее значение для индекса S&P500.

А как сработали инвестиции в недвижимость? По состоянию на 15.09.2021 рыночная стоимость 1 кв.м. готовой 1-комн. квартиры в том же ЖК составляла 2 400 дол. США, таким образом вложения за период инвестирования показали доход 31 700 дол. США, что соответствует 30% годовых.

Очевидно, сразу возникают сомнения в корректности расчетов. Появляется желание подвергнуть критике подходы к анализу, таких как сравнение доходности вложений на коротких временных периодах, да еще и на перегретом рынке столичной недвижимости, который демонстрировал бешеный рост в период 2020-2021 годов.

Для того, чтобы нивелировать влияние фактора роста рынка недвижимости на расчеты, расширим временные рамки эксперимента. Сравним стоимость активов по 2-м сценариям в период военного положения в Украине (на март 2023 года, см. таблицу выше).

Таким образом, по состоянию на 01.03.2023 года стоимость инвестиционного портфеля на фондовом рынке составит 60 347 дол. США (доходность – 5,36% годовых), в то время как продажа квартиры с дисконтом на военное положение может принести ее владельцу 68 600 дол. США (9,9% годовых на вложенный капитал). Понятно, что риски по каждой из инвестиций не подлежат сравнению. Но при этом, в расчет альтернативного варианта, мы сознательно закладывали «черных лебедей» для понимания пессимистичного сценария развития событий, что может заставить инвестора принимать невыгодные для него решения.

Если же абстрагироваться от высокой инфляции, что на сегодня сопровождает мировую экономику, то вложения в ETF на индекс S&P500 являются достаточно хорошей альтернативой пассивному заработку в Украине. Фондовый рынок за последние 30 лет, с поправкой на средние показатели инфляции, дал возможность инвесторам получить 8% годовых на вложенный капитал.

Желающим владеть квадратными метрами также не стоит забывать о возможности инвестировать средства в недвижимость не покупая квартиру. Речь идет о приобретении инвестиционных фондов недвижимости на фондовом рынке (REIT). Они могут владеть как жилой, так и коммерческой или складской недвижимостью, сдающейся в аренду. Владелец ETF при этом ежегодно получает до 80% дохода REIT, что вполне соответствует показателям арендной доходности от инвестиций в жилье в Украине. Рост стоимости самого фонда, при этом, тоже никто не отменял.

Рекомендуем прочитать – «Инвестиции в землю с/х назначения в Украине: перспективные вложения в будущее».

Инвестировать в акции или недвижимость: за и против.

Прежде чем принимать решения по поводу покупки того или иного актива, следует объективно оценить все риски, которые с этим связаны, а также возможные выгоды от вложений.

Плюсы инвестирования в квартиру:

1. Наличие материального актива с оформленным правом собственности. Такой актив не может обанкротиться или просто исчезнуть. Недвижимость можно пощупать, визуально осмотреть, в конце концов, в случае необходимости, она доступна для использования по назначению – для собственного проживания. С акциями ситуация обстоит по-другому: все что получает инвестор – выписка с набором символов со счета в ценных бумагах. Именно отсутствие материального (видимого) актива останавливает часть людей от вложений в фондовый рынок.
2. Стабильный рост в долгосрочной перспективе. Речь идет о периоде времени от 15 лет и больше. Для тех, кто рассматривает «бетон», как предмет спекулятивных сделок на 3-5 лет, стоит вспомнить кризис недвижимости 2008 года. Если человек вложил средства в квадратные метры на пике рынка в 2008 году, то на 2023 год он даже не вышел в «0» по сумме инвестиций.
3. Диверсификация источников заработка. Вложения в квартиру можно рассматривать как аналог покупки дивидендных акций: помимо роста цены они приносят владельцу регулярные «дивидендные» выплаты. Инвестор в недвижимость может заработать как на капитализации актива (рост стоимости квадратного метра), так и на ежемесячных арендных платежах.
4. Может выступать защитным активом. Ликвидная недвижимость в больших городах, где есть стабильный спрос на рабочую силу, способна приносить доход, перекрывающий инфляцию самых «смутных» времен.

Минусы вложения денег в жилую недвижимость:

1. Высокий порог выхода на рынок. Прежде чем покупать жилье, необходимо какое-то время откладывать средства. Процесс накопления может нести риски потери части покупательной способности капитала из-за инфляции в стране. В то же время приобрести акции или ETF можно на каждые отложенные 100 дол. США.
2. Низкая ликвидность актива. Продажа ценных бумаг на фондовом рынке занимает всего несколько минут, в то время как поиск покупателя на объект недвижимости и заключение сделки может занимать месяцы. Быстрая продажа квартиры возможна при условии предложения дисконта, который может существенно снизить доходность для собственника жилья.
3. Дополнительная налоговая нагрузка, которая может появиться в будущем в следствии реформирования действующего законодательства. Существенное увеличение коммунальных платежей, рост ставок налога на аренду или при продаже объекта, появление дополнительных сборов для собственников недвижимости, все это может стать реалиями завтрашнего дня.
4. Высокая стоимость ошибки. Понимаем, что инвестиции в первичный рынок недвижимости являются высокорисковыми, поскольку имеем немало примеров банкротства застройщиков и сотни недостроев в Украине. Покупка готовой квартиры также несет в себе определенные юридические риски. Высокая стоимость жилья, в случае потерь, может быть дорогой платой за неправильно принятое решение. В то же время банкротство одной или нескольких компаний, акции которых входят в широкодиверсифицированный ETF, состоящий из сотен ценных бумаг, не оказывают существенного влияния на инвестиционный портфель.
5. Операционное управление жильем при сдаче его в аренду. Трудно назвать пассивным доходом дело, которое требует время на поиск арендатора, оплату коммунальных услуг, мелкий ремонт в квартире, ежемесячные расчеты, разрешение конфликтных ситуаций и т.д. Приобретение акций лишает инвестора всех этих хлопот.

Прежде чем принимать решения касательно сферы инвестирования, стоит позаботиться о личном финансовом плане. Только понимание целей и сроков вложений, а также рисков приобретения тех или иных активов, позволит сформировать сбалансированный инвестиционный портфель. Следует помнить, что гарантированного дохода не существует! Достаточная диверсификация вложений с соблюдением разумного баланса ликвидности обеспечат инвестору защиту от потери капитала даже в сложные времена.